Arsa fiyatları ağır taleple fırladı; son bir yılda 3 kat kazandırdı
Uzun devirli yatırım olarak kabul edilen emlak, son devirde yıllık bazda yüzde 200’lerin üzerinde pahalanınca kısa periyotlu yatırım portföylerine dahil oldu. İstanbul’un kuzey bölgeler, Çatalca, Silivri, Çanakkale, Yalova, Sakarya, İznik ve İç Anadolu’nun batı kısımlarındaki yerler, ağır talep görüyor. Talep artışı beraberinde fiyat artışlarını getiriyor. Son bir yılda imarlı ve tarla statüsündeki emlakta fiyat değişimleri yüzde 200 oranlarına ulaştı.
İstanbul’u tanımlamada kullanılan ‘taşı toprağı altın’ söylemi değişiyor. Arsa yatırımcısı bir yılda altın yatırımcısından 3 kat fazla kazandı. 9 Temmuz 2022 yılında 966 liradan satılan gram altın tam bir yıl sonra bugün 10 Temmuz 2023’te 1630 liradan alıcı buluyor. Altındaki bir yıllık fiyat değişimi yüzde 68 oldu. Bir yılda yüzde 68 kazandıran altına kıyasla bilhassa İstanbul bölgesindeki emlakta fiyat artışları yüzde 200’leri aştı.
Konuyla ilgili görüş veren Gayrimenkul Uzmanı Bülent Öztürk, 2022 yılındaki pandemi ve sonrasındaki İzmir ile 6 Şubat’ta yaşadığımız zelzele felaketleriyle birlikte emlaka olan talebin günden güne epeyce arttığını belirterek, “Talebin artmasında öbür etkenlerde kelam konusu; son yıllarda konuta erişimde maliyet, finansman ve fiyatların artmasıyla önemli sorunlar yaşanıyor. Bu tabi emlaka olan ilgiyi hayli artırdı. 6 Şubat’taki zelzeleden sonra İç Anadolu Bölgesi’nin batı tarafındaki Eskişehir, Beypazarı üzere bölgelerde talep artışı ve doğal olarak fiyat yükselişi yaşandı. Pandemide izole hayat isteyen ve konuta erişim kahrı yaşayanlar ise daha fazla İstanbul’un yakın bölgelerinde, tıpkı vakitte Ege’nin kuzey bölgeleri ve Antalya’da ağır bir formda arsa talebinde bulundu” dedi.
“Fiyat artışları yüzde 200’leri aştı”
Daha çalışmalarından elde ettiklerini sonuçları paylaşan Öztürk, bir yılda arsa fiyatlarının yüzde 200’lere ulaştığını belirterek, “Yaptığımız tahlillerde ortalama bir imarlı yerin fiyat artışı yıllık yüzde 200’lerin üzerinde olduğunu gördük. Türkiye’de gerek döviz ve altın fiyatlarındaki artışa baktığımız vakit arsa fiyatlarındaki artışın bunlardan çok daha üstte olduğunu görüyoruz. Şuanda gerek konut gerekse arsa enflasyon oranının çok üzerinde kıymet kazanıyor, hasebiyle yatırımcısına yüksek oranda kâr yaptırmış oluyor” diye konuştu.
“Arsa kısa vadeli bir yatırım aracı oldu”
Son 3 yıldır yerlerin önemli bir yatırımcı olarak görüldüğünü kaydeden Öztürk, “Artık 2020’den beri beşerler arsayı bir yatırım aracı olarak görüyor. Yaptığımız araştırmalarda arsa yatırımı yapmış bir kişinin 5 yıl içerisinde bir sefer daha arsa yatırımı yaptığını görüyoruz. O nedenle emlak çoğunlukla bir kullanım ve muhtaçlığa yönelik olarak değil, bir yatırım aracı olarak hayatımıza girdi. 2023 yılında gayrimenkulde konut dışı satışların yüzde 58’e vardığını görüyoruz” formunda konuştu.
Arsa yatırımlarında kesinlikle dikkat edilmesi gerekenler
Satışların artmasının beraberinde suistimalleri de getirdiğini anlatan Öztürk, “Arsa çok teknik bir iştir. Beşerler açısından çabucak kavranabilecek bir olgu değildir. Arsa vardır, tarla vardır, kimi tarım toprağıdır, kimisi turizm arazi, kimisi sanayi toprağı olarak kullanılır. Toplumumuz bu mevzulara hâkim olmadığı için bir grup sorunlar ortaya çıktı.
Arsa yatırımında dikkat edilmesi gereken çok kıymetli noktalar var. Toprakların kesinlikle imarlı olmasına bakılması gerekiyor, kendilerine gösterilen yerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden parsel sorgulaması yapılması, altyapının yakının olup olmadığı yahut yerin içerisinde altyapı olup olmadığına bakılması gerekiyor. Bu teknik durumla ortada yoksa o yerinin satın alınmaması gerekiyor” diye bilgi verdi.
“‘Tiny House’lar tarım topraklarını bozuyor”
Son devirde trend haline dönüşen ‘tiny house’ olarak isimlendirilen küçük ve taşınabilir yapıların tabiata saldıkları atıklar yoluyla tarım yerlerini bozduğunu ve tapulu konutlardaki üzere vergi sistemine dahil olmadıklarından kaynaklı vergi kaybına yol açtığını lisana getiren Öztürk, “Tarım topraklarının kooperatifleşme vasıtasıyla oluşturulan çoklu ‘tiny house’lar tarım yerlerini bozuyor, buralardaki insanlara gelecek periyotta mağduriyetler oluşturacak. Bu topraklar tarım yeridir, tarım yapılsın diye devlet tarafından planlanmış topraklardır. Bu topraklarda bir tiny house köyü oluşturulması doğal olarak taban sularına şampuan, deterjan üzere birtakım kimyasal ve insan atıklarının karışmasına neden olacak. Tarım toprakları verimli tarım yapılsın diye belirlenen arazilerdir” biçiminde konuştu.
“Vergi dışılar, mağduriyetler doğabilir”
Bu yapıların ileriki periyotlarda çeşitli mağduriyetler oluşturabileceğine işaret eden Öztürk, “İnsanlar oralarda kendilerine ilişkin bir yerleşim alanı olduğunu düşünüyorlar. Lakin ilerleyen periyotlarda bu kadar toplu konutlaşmaya devletimiz müsaade etmeyeceği için yarın hayal kırıklıkları ortaya çıkabilir. Tapulu bir konutumuzun emlak vergileri üzere devlete çeşitli yükümlülükleri var. Tiny Houseların vergisel manada hiçbir yükümlülükleri olmadığı için devletimiz açısından bir vergi kaybı ortaya çıkıyor” dedi.
Emlakçı: “Konut talebi yere dönüyor”
Öte yandan konut piyasasında emlakçılar da son devirde emlaka olan ilgiyi teyit eder açıklamada bulundu. Emlakçı Taner İşlek, “Konutlara talep azaldı, tüm taleplerle emlaka döndü. Beşerler emlaka yatırım yapmanın peşindeler. Ayda ortalama 15 şahısla bir konut satışı üzerine konuşuyoruz, konutlar bütçelerini aştığı için yatırım emelli olarak emlaka bakmaya başlıyorlar” diye konuştu.