Günlük kiralamaya yeni kurallar geliyor: ‘Yabancılar emlakçılığa soyundu’
Tatil bölgelerinde kayıt dışı günübirlik kiralama arttı. Rusya başta olmak üzere Almanya, İngiltere ve dünyanın çeşitli ülkelerinden Türkiye’ye gelen yabancıların bilhassa turizm bölgelerinde satın aldıkları konutları kullanmadıkları periyotta kiraya veriyor. Bu kayıt dışı durum ise ülke iktisadına ve konaklama dalına ziyan veriyor.
Kültür ve Turizm Bakanlığı büyüyen bu probleme karşı harekete geçti. Günübirlik kiralanan meskenler için mevzuat değişikliği ve düzenleme planlanıyor.
Bakan Mehmet Nuri Ersoy, “Sektörde AirBNB olarak tanım edersiniz, biz günübirlik kullanım diyoruz. Bu üslup konutlara açıkçası bir mevzuat çalışması Bakanlığımız başlattı yıl sonuna kadar da hayata geçireceğiz” dedi.
Günübirlik konutlara karşı olmadıklarının altını çizen Ersoy, “Sadece dünyada olduğu üzere aşikâr bir belgelendirme ile mevzuatlara uygun halde yapılması taraftarıyız.” tabirlerini kullandı. Düzenlemenin yıl sonuna kadar hayata geçirilmesi planlanıyor.
Konuyla ilgili milliyet.com.tr’ye açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözleri kullandı: “Antalya kenti başta olmak üzere son devirde tatil yörelerinde otellerin doluluk oranlarında geçmiş yıllara göre düşüşler görülürken, aslında turist sayılarında yaşanan artışlar dikkat çekiyor.
‘YABANCLAR ALTERNATİF SİSTEMLERE YÖNELDİ’
Tabi bu durum bilhassa turistlerin geldikleri kentlerde konaklama için oteller yerine alternatif konaklama sistemleri üzerinden kiralamalar yaptıkları ve buralarda konakladıkları kesim temsilcileri tarafından da lisana getiriliyor.
Bu çerçevede örneğin Antalya ili özelinde son yıllarda Ukrayna, İran ve Rusya vatandaşlarına yapılan satışların aslında bu ülkelerden gelen şahıslara günlük kiralık olarak da verildiğini gösteriyor.
‘YABANCILAR EMLAKÇILIĞA SOYUNDU’
Dairelerini eşyalı hale getirmiş ve buradan daire satın almış yabancılar da aslında bir emlakçılığa soyundu diyebiliriz.
‘PAYLAŞIMLI KONUT MODELİ İLE KİRAYA VERENLER VAR’
Bu sistemler çerçevesinde bilhassa paylaşımlı konut modeli ile de kiraya verenler var. Yani konutun odasını ya da bir kısmını kiraya verip başka kısmında oturan yabancılar da var. Bunlar otellerin doluluk oranlarını olumsuz istikamette etkiliyor.
Paylaşımlı mesken modelleri çerçevesinde bilhassa dünyada artan bir pazar hissesi kelam konusu. Yalnızca Airbnb’nin 200 ülkede 1 milyona yakın mesken üzerinde kiralama operasyonu var ve birçok ülkede irili ufaklı bu tıp kiralama platformları var.
Maalesef bunların değerli bir kısmı yapılan iş ve süreçler çerçevesinde kayıt dışıdır. Kayıt dışı olarak kastettiğimiz buradan elde edilen gelirlerin mal sahipleri tarafından yanlışsız beyan edilmemesi, tıpkı vakitte kiralamaları yapan platformların ülkemizde temsilcisi ve şirketleri bulunmaması nedeniyle süreçlerden kurul almaları, fakat rastgele bir vergi ödemiyor olmalarıdır.
Buradaki aracıların aracı hizmet bedeli alıp aslında bunlara ait mali açılardan sorumluluklarından kaçınmaları olarak tabir edebiliriz.
‘PAYLAŞIMLI MESKEN MODELİ YÜZDE 50 BÜYÜDÜ’
Son iki yılda paylaşımlı mesken modelinin yüzde 50 üzerinde büyüdüğünü görüyoruz. Hatta o denli örneklerle müsabakaya başladık ki. Mal sahibinin konutunu kiralayıp o meskeni eşyalı hale getirip günlük olarak diğerlerine kiraya verenler ya da konutlarını oda arkadaşı olarak öteki şahısları almak suretiyle kirayı çıkartmak hem de buradan gelir elde etmek isteyenler üzere çok sayıda yasal olmayan prosedürle karşılaşıyoruz.
‘2 KIYMETLİ DÜZENLEME GEÇMİŞTE YAPILDI’
Aslında kesimde buna yönelik iki kıymetli düzenleme geçmiş periyotlarda yapıldı. Bunlardan birincisi kimlik bildirim yönetmeliğinde yapılan değişiklikle Adalet Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı, Türkiye İstatistik Kurumu ve İçişleri Bakanlığı’nın bu yönetmelik çerçevesinde günlük kiralık konutlara yönelik getirdiği düzenlemeler var.
İŞLETMECİ BULUNDURMA ZORUNLULUĞU!
17 Haziran 2022’de yapılan bu düzenleme çerçevesinde günlük kiralık meskenler için işletmeci bulundurma mecburiliği, konaklayan şahısların kimliklerinin genel kolluk kuvvetlerine bildirilmesi, bu konulardaki düzenlemeler yasal manada yapılmıştı.
Gene 31 Mayıs’ta Gelir Yönetimi Başkanlığı tarafından günlük olarak kiraya verilen konutlarla ilgili gerek yayınlanan ilanlar gerekse de yapılan süreçlere ait bir bilgi transfer zaruriliği getirilmişti.
Buna nazaran bu tıp kiralama süreçleri yapan işletmelerin yahut bireylerin rezervasyon başlangıç ve bitiş tarihlerini taşınmazın kime ilişkin olduğunu, konaklama bedeli ve müddetini, tahsil edilen para ölçüsü ve para ünitesini bildirmelerine ait yükümlülükler de getirilmişti.
Ancak bunların sonucuna baktığımızda gerek denetimlerde gerekse de beyanlarda çok önemli eksiklikler ve aksaklıklar olduğunu görüyoruz.
‘e-DEVLET SİSTEMİNE ENTEGRE EDİLEBİLİR’
Bu çalışmalar çerçevesinde bilhassa bu sistemlerin e-Devlet sistemine entegre bir halde kiralamalarda düşünüldüğü üzere günlük kiralamalarda da benzeri bir modele geçilmesi kalıcı konut arzının güvenilirliğinin sağlanması kıymetli bir başlıktır.
Bu hususta atılacak adımlarda bu sistemlerin engellenmesinden çok sistemlerin bölüm içerisinde kayıt altına alınabilir ve cari açığı azaltıcı vergi tahsiline imkan sağlayan bir biçimde modellenmesini daha yanlışsız buluyorum.
HANGİ VİLAYETLERDE ARTIŞ VAR?
Kiralamalar yalnızca Antalya ile sonlu değil. İstanbul’un kimi ilçelerinde gerek sıhhat hedefiyle gerek eğitim hedefiyle ya da turizm gayesiyle gelen ve oteller dışında daha uygun konaklama alternatifi arayan yabancılar tarafından da bu sistemler tercih ediliyor.
Yabancıların ilgisini çekebilen ilçelerde birtakım mal sahipleri meskenlerini eşyalı hale getirip kısa periyotta daha yüksek kira getirileri sağlamak gayesiyle günlük olarak vermeyi daha uygun olarak görüyorlar.
Hatta şu anda büyükşehirlerimizde konuşulan ve boş mesken olarak ya da ‘hayalet ev’ olarak tanımlanan konutların yaklaşık yüzde 30’unun bu hedefle verilen kimsenin ikamet etmediği gözüken konutlar olduğunu değerlendiriyorum.
Alınacak önlemler yalnızca platformlar çerçevesinde değil iş ve süreçlerin yetki dokümanı çerçevesinde ve taşınmaz ticareti yönetmeliği kapsamında kıymetlendirilmesi, takip edilmesi ve vergilendirilmesi değerli bir gereksinimdir.
Denetimsizlik bu yerleri gelmeden evvel kiralayan lakin geldiğinde bu türlü bir taşınmaza erişemeyen ya da konaklamada sorun yaşayan şahısları de doğurabiliyor.
O nedenle yapılacak kontroller ve düzenlemeler kayıt dışılığın önüne geçebilir. Ülkemize giren yabancıların hareketlerini takip etmeye ve bunlardan da ülkemizin bir gelir sağlayabilmesine imkan sağlar.
YABANCIYA KONUT SATIŞINA SINIRLAMA GETİRİLİR Mİ?
Antalya başta olmak üzere kimi vilayetlerimizde çeşitli mahalleler oturuma kapatıldı. Oturuma kapatılan yerlerde aslında kiralama yoluyla yahut 75 bin dolarlık satın alma yoluyla oturum sağlanamıyor.
Türkiye’nin yabancıya satışı nispeten memleketler arası gayrimenkul yatırımcısı bakış açısı ile kıymetlendirilmesi bunları engellemek yerine takip edilebilir ve vergilendirilebilir bir sistem üzerinden çalışmalar yapması çok daha sağlıklıdır.
Yurt dışına gayrimenkul satışı bilhassa konutla sonlu kalmak kaydıyla ülkenin gereksinim duyduğu döviz girdisi açısından kıymetli bir kaynaktır.
Bizler küresel pazarda yüzde 1 düzeylerinin hala altında bir pozisyondayız. Yalnızca Dubai’de 2022 yılında gayrimenkul yatırımcılarına yapılan satışlar 65 milyar dolar düzeylerindeyken, biz daha bunun yüzde 10 düzeyine bile ulaşamadık.
Süreci mülteci yahut sığınmacı çerçevesi dışında görüp üretilmiş konutların yahut ikinci el sistemlerin oturum yahut süreksiz ikamet açısından kullanımı aslında ülkemiz için yararlıdır.”