Kirada artırım hududu kalkıyor! Süreç nasıl işleyecek?

Milliyet.com.tr/ Konut kiralarında azami %25 artırım uygulamasında sona gelindi. 2 Temmuz 2023 prestijiyle bu uygulama son bulacak. Pekala konut kiralarında artırım oranları nasıl belirlenecek? İstanbul’daki kira artış oranı hangi  düzeyde? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı cevapladı. 

Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamada şu tabirleri kullandı: “Kira kontratları 11 Haziran 2022 tarihinde sınırlamaya tabi olmuştu. Bu hudut 1 Temmuz 2023 prestijiyle sona erecek. Bu sınırlama kesimde karşılık bulmadı. birinci evvel kimi aylarda kira artışlarında mal sahipleri ve kiracılar uygun hareket etseler de bunun piyasa gerçeğinden uzak olması nedeniyle mal sahipleri daha yüksek beldede artış istedi.

Kiracılar bu bedelleri daha yüksek ödemeye razı oldu. Taban fiyatın yüzde 100’ün artması nedeniyle kiracılar o bölgedeki emsal artışları görerek yeni kira kontratlarını kabul ederek yaptılar.

‘KİRA UYUŞMAZLIKLARI AĞIR HALDE ARTTI’

Piyasada karşılığını bulmayan bir düzenleme oldu diyebiliriz. Kira artış hududuna uyanlar da oldu. Lakin bu sefer mal sahibi ve kiracılar ortasında uyuşmazlıklar ağır formda arttı.

Bu nedenle çok sayıda dava açıldı. 5 yılı dolduranlar için kira tespit davaları, 10 yılı dolduranlar için tahliye davaları arttı.

Kira kontratlarında başta alınan tahliye taahhütnamesi, direkt tahliye davaları ile birlikte yargıda yoğunluk oluştu. Arabuluculuk sistemi de bu sorunu gidermek ismine uygulamaya alınacak.

ARABULUCULUK İLE BU SORUN ÇÖZÜLEBİLİR Mİ?

Kira mukavelelerinde 1 Temmuz prestijiyle eski sisteme dönülmesi mal sahibi ve kiracı uyuşmazlıklarını azaltacaktır. Şimdiden temmuz ayında taban fiyata yapılacak artırımla ilgili çeşitli vaatleri duyuyoruz. Bu tıp taban fiyata ve benzerine yapılan artırımlarla kıyaslandığında kiralar düşük kaldı.

Kira artışları bu çeşit dertlerle karşılaşırsa mal sahibi taşınmazı kiraya vermek gayesiyle gayrimenkulü elinde tutmayacak. Kiralık daire bulunması zorlaşacak.

‘12 AYLIK TÜFE ORTALAMASI YÜZDE 70 SEVİYESİNDE’

Piyasada TÜFE’nin 12 aylık ortalaması son bilgilere nazaran yüzde 70 düzeylerinde gerçekleşti.

Bu yüzde 70 şu anda artırım olarak yapılsa bile mevcut kiralardan düşük kalacaktır.

‘İSTANBUL’DA KİRA ARTIŞ ORANI YÜZDE 130 SEVİYESİNDE’

Örneğin Türkiye genelinde konut kiralarında artış oranı yüzde 100’ün üzerinde. İstanbul’da yüzde 130 düzeyinde. Kiralar son 1 yılda yüzde 130 düzeyinde arttı.

‘MAL SAHİBİ VE KİRACI UYUŞMAZLIKLARINI DÜZELTEBİLİR’

Siz bunu aslında yüzde 70 artırsanız bile emsallerine nazaran hala düşük kalacaktır. En azından mal sahipleri ve kiraların ortasındaki uyuşmazlığı bir nebze de olsa düzeltebilir.

Serbest piyasa iktisadında bu çeşit argümanlara kısıtlamalar getirilmesi daima piyasada farklı tedirginliklere neden oluyor.

Yapılacak regülasyonların toplumun gereksinimlerini ve taleplerini karşılayacak halde her iki tarafın faydasına geliştirilmesinde yarar var. Yalnızca kiracıların avantajına olacak bir düzenleme ile yapılması maalesef bölümde karşılık bulmuyor. Bu manada dava sayılarında artışı da görüyoruz.

Kiraların TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına geri dönecek olması birebir vakitte yeni yasama devrinde arabuluculuk olması uyuşmazlıkları azaltır.

‘YILLIK KİRA KONTRATI YALNIZCA YENİLEME PERİYODUNDA YAPILIR’

Zaten bu kişinin artışı nisan ayındaysa temmuzda tekrar artırım yapmayacak. Nisan ayına kadar aslında yeniden indirimli oturuyor. Piyasada şöyle yorumları da görüyoruz: Bu artırımlar temmuz ayında ortadaki farklar yansıtılarak yapılacakmış üzere bedellendiriliyor. Kira kontratları yıllık ise yalnızca yenileme periyodunda yapılır. Bu açıdan baktığımızda kira fiyatları ile alakalı artışların yasal oranda yapılabileceği gözleniyor.

Bu nedenle taraflar ortasında uzlaşma sağlanabilir görüşümüz var. Enflasyonun bir nebze de olsa rahatlaması piyasaların oturmasına yarar sağlayacaktır.

SON DEVİRDE BİLHASSA KONUT SATIN ALIMLARINDA İÇERİSİNDE KİRACI BULUNAN DAİRELERE YÖNELİK TALEP AZALDI. BUNUN SEBEBİ NEDİR?

Kiracılı taşınmazlar her vakit için satışta daha sıkıntılı taşınmaz tiplerini oluşturuyor. Zira bu taşınmaz tipleri yalnızca kiracının tahliyesi ile ilgili süreçte değil birinci etapta bu taşınmazı gösterirken eza ile başlıyor. Kiracı taşınmazın satılması durumunda muhtaçlık nedeniyle tahliye durumunu kendisi açısından kullanabileceği için mümkün olduğunca taşınmazı göstermekten, bilgi vermekten çekiniyor.

‘YERİ ALMAK İSTEYEN TEDİRGİNLİK YAŞIYOR’

Bu yeri alıp aslında oturmak isteyen ve taşınmazla tasarruf etmek isteyenler tedirginlik yaşıyor. Gereksinim nedeni ile gayrimenkul alan bireyler bu gayrimenkule taşınmak istiyorlar. Türkiye bilhassa son devirde kiralarla ilgili davalar arttığı için yargı müddetleri uzadı.

‘KİRACILAR MAL SAHİPLERİNDEN PARA İSTİYOR’

Kiracılar günün sonunda çıkış sürecini süratli gerçekleştirmek istemiyor. Mal sahiplerinden para isteyenler, taşınma yardımı ve ek kira yardımı isteyenler, satış bedellerinden hizmet bedeli isteyenlerle karşılaşılabiliyor.

‘BOŞ DAİRELER TERCİH EDİLİYOR’

Yeri alıp o dairede oturmak isteyenler en çok da bu taşınmaz tiplerinde boş daireleri tercih ediyor diyebiliriz.

PİYASADA DİKKATİNİZİ ÇEKEN GELİŞMELER NELER?

Özellikle sarsıntı öncesi yapılmış konutların ağır bir biçimde satışa çıktığını ancak müşteriler tarafından kâfi bir talep görmediğini, kiralık fiyatları açısından baktığımızda 99 sarsıntısı öncesindeki binalarda kira fiyatlarının artık düşüş göstermeye başladığını, yeni daire fiyatlarında artışların hala gerek kiralıkta gerek satılıkta yükseldiğini, temel manada gayrimenkul bölümünde şu anda mevcut durumda finansman sorunu olduğunu, tüketicilerin krediye ulaşmakta zorluk çektikleri ve önümüzdeki devirde de konut tarafındaki faizlerin bu çerçevede artacağını, konut alamayan tüketicilerin paralarını koruyabilmek maksadıyla öbür yatırım araçlarına yöneldiğini, hatta gayrimenkul yerine otomobil almaya çalışan yahut arsa almaya çalışan yatırımcıların olduğunu görüyoruz.

‘SEKTÖRDE YENİ DÜZENLEMELER GÜNDEME GELEBİLİR’

Seçim meçhullüğü nedeniyle yabancı yatırımcıların ülkeye ilgisinin azaldığını hatta bu noktada vatandaşlık başta olmak üzere birçok farklı bahiste yeni düzenlemelerin bölümde gündeme geleceğini söyleyebiliyoruz.

‘KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DENEYİMLİ MÜTEAHHİT KELAM KONUSU DEĞİL’

Eski binaların dönüşümü ile ilgili toplantı yapılıyor. Teklifler alınıyor. Bu noktada evet müteahhit sayısı çok olan bir ülkeyiz lakin dönüşüm projeleri çerçevesinde çok deneyimli müteahhitler kelam konusu değil.

‘ESKİ BİNA SAHİPLERİ TEDİRGİN’

Ülkemizin kentsel dönüşüm konusunda biraz daha uzmanlaşması gerekiyor diyebiliriz. Yeni aksiyon planlarında binaların periyodik olarak denetim edileceğine ait açıklamalar eski bina sahiplerini huzursuz ediyor.

Bu bireyler ‘Acaba farklı bölgelere taşınabilir miyiz? sorusunu soruyor. İstanbul dışına bölgelere akınlar var. EYT düzenlemesi sonrasında farklı vilayetlere gitmeyi planlayan, araştırmalar yapan beşerler da var.

Gerek sarsıntı gerekse pandemi şartları bize şunu öğretti ki müstakil ve muteber alanlarda yaşamak çok daha avantajlı, beşerler alternatif yaşayabilecekleri bir alanı her zamankinden daha fazla istek ediyorlar.

İstanbul başta olmak üzere birçok vilayette dar gelirlilere konut kampanyalarına yönelik kuralar çekildi. Birinci Meskenim ve Birinci İş Yerim kapsamında 250 bin konutluk inşaat sırada var. Zelzele bölgesinde 360 bine yakın konut inşa edilmeye başlanıyor.

‘İSTANBUL’DA 10 BİN KONUTUN TEMEL ATMA MERASİMİ VAR’

İstanbul’da 1.5 milyon konut stoku yapılacak. Bu ay 10 bin konutun temel atma merasimi var. Bizim bilhassa 2023-24 üzere yıllarımızda inşaat iktisadı değerli yer tutacak

Çimentodan kirece, çalışan sayısına kadar birçok yapı kümesinde kıymetli düzenlemeleri bekliyoruz. “