Konut sahibi ve kiracılar dikkat: Piyasada ‘hayalet ev’ sorunu!

Konutlarda kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan ve 1 Temmuz’da sona erecek olan düzenleme tekrar uzatılacak. Pekala kira artışlarına nasıl dur denilecek? Hangi modeller konuşuluyor. Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı merak edilenleri cevapladı. Özelmacıklı açıklamasında şu tabirleri kullandı: ” Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un yaptığı açıklama çerçevesinde konut kiralarındaki sınırlamanın yeni devirde uzatılacağına ait değerlendirmeler geldi. İçinde bulunduğumuz 11 Haziran ve 1 Temmuz tarihleri ortasında yenilemeleri olan kiracılar için ikinci yüzde 25’lik hakkı devam ediyor.

Düzenleme çıkarılırken 11 Haziran’dan itibaren başlatılmıştı. 15 ya da 20 Haziran’da başlatılan kontratlar için ikinci yüzde 25’lik hak şu an için devam diyor durumda.

‘YÜZDE 25 SONU 1 TEMMUZ’A YETİŞMEYEBİLİR’

Bayram tatili ve gündemin yoğunluğu nedeniyle bu yasal düzenlemenin 1 Temmuz’a yetişmeyecek olması taraflar ortasında bir soru işareti. Yapılan açıklamalar gösteriyor ki düzenleme geriye dönük düzenleme olarak geçecek. TÜFE oranında artışlar yapılsa da geriye yönelik olarak talep edilecek biçimi ile bir düzenleme var.

1 TEMMUZ’A YETİŞMEZSE GERİYE DÖNÜK OLARAK İŞLETİLECEK Mİ?

Bunun karşılığında tekrar bir davaya gerek kalır mı? Bu ortadaki farklar talep edilir mi? Kiracılar bu düzenleme çıkana kadar tam 1 Temmuz’da kontratı dolanlar bu fiyattan ödeme yapar mı? Bunu çıkacak düzenleme ile göreceğiz.

Bölgeler manasında rayiç bedellerin araştırılması Meclis Araştırma Komisyonu’nun kurulmasının gündemde olacağını görüyoruz. Şunu da unutmamak lazım kesim içerisinde piyasaları kıymetlendiren biri olarak tabir etmek isterim ki açıklanan taban fiyat artışları çerçevesinde son 1 yılda artışların yüzde 107’ye yaklaştığını, kiradaki son artışın yüzde 63.70 düzeyinde olduğunu, en azından TÜFE ortalaması korunsa kiracı ile mal sahibi ortasındaki uyuşmazlıklar daha az seyredebilir.

Düzenleme bir biçimde yeni periyotta de uzatılacaktır. 1 Temmuz’a yetişmemesi durumunda geriye dönük alınacağına ait bir düzenleme bekleniyor.

İstanbul’da 350 bin meskenin boş durumda olduğu söyleniyor. ‘Hayalet evler’ diye de isimlendirilen bu durumun kira fiyatları üzerindeki tesiri ne?

Özellikle hayalet mesken başlığında gerek mahallî idarelerden gerekse birtakım kamu otoritelerinden çeşitli sayılar söylem ediliyor. Bunu genel manada istatistiki bilgi çerçevesinde konuşmak gerekirse İstanbul’da 6.5 milyona yakın yapı stoku var. Avrupa ortalamalarına nazaran meskenler yüzde 5’e kadarki kısım aslında boş mesken olarak isimlendirilebilir bir sayıya tekabül ediyor.

‘350 BİN HAYALET MESKEN OLABİLİR’

İstanbul’da ‘Hayalet ev’ isimlendirilebilir yaklaşık iddiası olarak 350 bin civarında taşınmaz olabilir. Bu taşınmazlar neden boş dediğimizde birkaç başlık öne çıkacaktır.

EVLER NEDEN BOŞ BIRAKILIYOR?

Bunlardan birincisi çok farkında olunmasa bile her durumda kentsel dönüşüm nedeniyle boşaltılan konutlardır. Kentsel dönüşüm süreçler süratli gerçekleşmiyor. Kimi binalarda riskli yapı tespiti sonrası itirazlar nedeniyle kimi malikler boş kalmış konutlarını binanın yıkılması nedeniyle boş tutmaya devam ediyorlar.

Baktığımızda burada aslında dönüşümde şu an bekleyen İstanbul’da 100 bin konut var. Bunun yaklaşık yarısı kiralık takviye 50 binlik stok kentsel dönüşüm nedeniyle piyasada boş durumda.

Bir oburu ise pandemi sonrasında yazlıklar tam vakitli olarak kullanılmaya başlandı. Beşerler bilhassa İstanbul üzere kimi kentlerdeki konutlarını boş bırakıp daha uzun vaktini yazlıklarında geçiriyorlar. O nedenle aslında burada bir kriter belirlemek yararlıdır. Örneğin 6 aydan fazladır boş kalanlar üzere bir kriter belirlenerek buradaki net stok devlet tarafından çıkarılabilir.

ÖĞRENCİ ETKİSİ

Bununla birlikte son periyotta zelzele sonrasında öğrenciler için bir uzaktan eğitim imkanı getirildi. Bugün İstanbul’da 3 milyonu aşkın üniversite öğrencisi var. Bu öğrencilerin değerli bir kısmı konutlarda kalıyor. Memleketlerine döndüler lakin kira kontratları nedeniyle kontratları devam ediyor.

Yapı stoku bilhassa öğrenciler nedeniyle de gözüküyor. Bu şahıslar eylül ayından sonra yeniden konutlarına dönecekler.

‘GURBETÇİLER KİRAYA VERMİYORLAR’

Gurbetçilerin de büyükşehirlerde meskenleri var. Gerek miras yoluyla kalan taşınmazları gerekse de bu bölgedeki anıları nedeniyle taşınmazlarını her vakit kiraya vermiyorlar. Geldiklerinde kenti konutlarında kalmayı tercih ediyorlar.

Bu formda gurbetçiler nedeniyle de bilhassa İstanbul ve öbür vilayetlerde boşluk var.

YABANCILARA VATANDAŞLIK İÇİN SATILAN KONUTLAR

Bir öteki neden de yabancılara vatandaşlık için satılan 3 yıllık elde tutma koşulu olan boş konutlardır. Bu konutlara düzenleme yaparken kiraya verme koşulu getirebilirdik. Yabancılar da nispeten gurbetçiler üzere Türkiye’de dava müddetlerinin uzun olmasından ötürü gayrimenkullerini kiraya vermekten kaçınıyor. Bugün kira davaları 2 yılda çözülüyor. Bu türlü bir uyuşmazlığı yaşamak istemiyorlar. Taşınmazlarını boş tutmak istiyorlar.

‘SATIŞTA OLAN MESKENLER DE BOŞ’

Mal sahipleri yüzde 25 sonunun uzatılmasının kıymetlendirilmesi nedeniyle de taşınmazları boş durumda ise bu taşınmazı boş hali ile satmak istiyorlar. Kiracılı taşınmaz satışı çok sıkıntı. Müşteriler de almak istemiyorlar. O dairede oturacaklarsa taşınmazın boş olmasını istiyorlar. O nedenle şu anda satışta olan meskenlerin de bir kısmının bu sayıya dahil edileceğini kıymetlendirebiliriz.

Ben bu stokun çok fazla olduğunu zannetmiyorum. Kimi ülkeler kimi uygulamaları devreye alarak bu noktada boş konutların iktisada kazandırılması noktasında adımlar attı.

‘HAYALET EV’E KARŞI KANADA MODELİ

Kanada’da birtakım eyaletlerde 6 aydan fazla boş tutulan konutlara vergi getirilmeye başlandı. Bu vergilerle dar gelirliler için toplumsal konutlar üretildi. Belediye meskenleri üzere modeller geliştirilerek kiracıların taşınmaz bulması dar gelirliler için yeni konutların üretilmesi sağlanmış oldu. Örnek alınabilecek bir projedir.

Kanada’da böylece boş konut stoku yüzde 20-30 oranında azaldı. Elde edilen gelirle yeni konutlar yapıldı.

İSPANYA’DA VERGİYE YÜZDE 150 ZAM

İspanya’da emlak vergilerine yüzde 150’lik ek vergi getirildi. Boş kalan konutlarla alakalı bir düzenleme yapıldı.

Fransa’da boş kalan gerekse de birden fazla meskeni olanlar için ek emlak vergileri kelam konusu. Meskenlerin nispeten boş kalmamasına ait önlemler alınabilir.

EVLERİN BOŞ KALMASININ BAŞKA NEDENLERİ

İnsanlar tayinleri nedeniyle, iş değişiklikleri nedeniyle yurt içi ve yurt dışı eğitimlere gitmeleri nedeniyle, evlenme ve boşanma durumları nedeniyle, bağımlı göç dediğimiz aile bireylerinin yanında kalma ile alakalı nedenlerle beşerler bugün için birtakım sıhhat sorunları, emeklilik nedeni ile farklı vilayetlere göç ediyorlar. Biz buna iç göç diyoruz ve göçün nedenleri bu başlıklarla oluşuyor.

İstanbul başta olmak üzere başka vilayetlerde ‘hayalet ev’ sayılarının çok yüksek düşünülmesinin geliştirilecek konut siyasetleri açısından gerçek olmayacağını bizim kiracılar için üreteceğimiz konut sayısını artırmaya gereksinimimiz olduğunu kıymetlendirebiliriz.”