Konut sahipleri yeni taktik geliştirdi: 4 farklı olay!

11 ili vuran sarsıntının akabinde Türkiye’nin çabucak hemen her yerinde kira fiyatlarında gözle görülür artış gözlendi. Hal bu türlü olunca konut sahipleri ile kiracılar fiyat konusunda anlaşamıyor. İşte son günlerde en çok dikkat çeken kiracı ve mesken sahibi olayları…

BİRİNCİ OLAY: ÖDEMELERİ BANKA ARACILIĞIYLA YAPAN KİRACILAR DİKKAT!

Kira bedellerindeki yüksek artış tartışmaları sürerken, Yargıtay Hukuk Genel Heyeti’nden emsal nitelikte bir karar çıktı: Banka ile yapılan ödemelerde bir ayrıntı gerçekleşirse kiracı eksik ödeme yapmış sayılacak. Emsal niteliğindeki olayda kiracı L.M., her ay nizamlı olarak kirasını bankaya yatırdı.

Dört ay sonra konut sahibi, kiranın eksik yatırıldığını tez edip kiracısı hakkında icra takibi başlattı. Kirayı ödemesine karşın icra takibiyle sarsılan kiracı, takibe itiraz etti. Bunun üzerine konut sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kapısını çalarak, takibin durdurulmasına itiraz etti.

Davacı mülk sahibi, davalı kiracı L.M.’nin 4 ay boyunca kirayı eksik ödediğini öne sürdü. Mesken sahibi, davalının kira bedellerini tam olarak ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek itirazın kaldırılmasına ve icra takibinin kaldığı yerden devamına, akdin feshi ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istedi.

Davalı kiracı ise davacının argüman ettiği eksik ödeme konusunun büsbütün kendi kusuruna dayandığını, davacının bildirdiği banka hesap numarasına her ay 450 lira ödediğini, banka tarafından havale fiyatı olarak 31,50 lira kesildiğini, kelam konusu kesintiden kendisinin değil mesken sahibinin sorumlu olduğunu lisana getirdi. Kiracı, kira mukavelesi uyarınca kira bedelleri elden peşin olarak ödenecekken davacının istemi ile banka havalesi yoluyla ödenirken oluşacak kesintinin de tarafından karşılanmasının hukukla ve kira akdiyle bağdaşmadığını belirterek, davanın reddini savundu.

Eksik ödemenin bankaca alınan masraflardan kaynaklandığına hükmeden mahkeme, elden ödenmesi kararlaştırılan kira bedellerinin bankaya yatırılmasının istenmesi sebebiyle ortaya çıkan masraflara davalının katlanmak zorunda olmadığına dikkat çekti. Ortada ödenmeyen bir kira bedeli bulunmadığından temerrüt sebebi ile açılan tahliye davasında davacının haksız olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verildi.

Karara davacı mülk sahibi itiraz edince devreye giren Yargıtay, kararı bozdu. Yine yapılan yargılamada mahkeme, birinci kararında direndi. Davacı bu kararı da temyiz edince devreye giren Yargıtay Hukuk Genel Konseyi, emsal nitelikte bir karara imza attı.

Kurul kararında, “Kira bedelini ödeme borcu borçlu tarafından alacaklı kiraya verene götürülmesi gereken borçlardan olup, paranın kiraya verene ulaştırılması kiracıya ilişkin bir külfettir. Banka hesabına havale ile yapılan kira ödemelerinde, havale fiyatı kiracıya aittir ve havale fiyatı kiraya verenden tahsil edilerek ödeme yapılırsa kiracı eksik ödeme yapmış olur” denildi.

Kararda, gönderim meblağını oluşturan kira bedeli üzerinden mahsup yolu ile gönderim masrafının alınması halinde kira bedeli meblağının eksik ödenmesi gerçekleşmiş olacağından temerrüt ihtarı sonrasında bir ödeme kelam konusu olduğunda eksik ödeme gerçekleşeceğinden temerrüt sebebiyle tahliyeye sebebiyet oluşturacağı hatırlatıldı. Maddelerde kira parasının götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğu, kiralayana götürülüp elden ödenmesi yahut masrafı kiracıya ilişkin olmak koşuluyla banka hesabına yatırılması ya da konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerektiği vurgulandı. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda banka tarafından kesilen havale masrafından kiracının sorumlu olduğu lisana getirildi.

Kararda şöyle denildi: “Açıklanan formda yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Bu nedenle mahkemece, takibe husus eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir. Mahkeme kararının bozulmasına oy çokluğu ile karar verilmiştir.”

Konuya ait açıklamalarda bulunan Bursa Barosu avukatlarından Cüneyt Fidan, “Maalesef ki son vakitlerde kiracı ve konut sahipleri ortasında uyuşmazlıklar arttı. Yargıda da bu mevzuda bir yoğunluk yaşanmaktadır. 2021 yılında verilen kararda, kiracı kira bedelini nizamlı olarak banka havalesiyle ödüyor.

Ancak banka, bu havaleden süreç masrafı kesiyor. Mesken sahibinin eline 31,50 lira eksik para geçiyor. Türk hukukuna nazaran para borcu götürülüp teslim edilmesi gerekmektedir. Bunun ödenmesi sırasında doğacak masraflardan da borçlu olan kişi sorumludur. Burada kiracılar şuna dikkat etmelidirler. Kira borcu öderken, masraflara güzel baksınlar. Kira borcunun mülk sahibinin eline tam olarak geçmesine dikkat etsinler. Zira mülk sahipleri artık en ince ayrıntılarına kadar araştırmaktadır” dedi.

İKİNCİ OLAY: TAPUYLA İSTEDİĞİNİ YAPIYOR’

Antalya’da S.A., kiracısı öğretmen Hasan Hüseyin Navruz’u (52) ve ailesini konuttan tahliye etmek için argümana nazaran evvel 3’er sefer elektrik ve su aboneliklerini kendi ismine alarak kapattırdı, akabinde ikametgahını daireye alarak 4 kişilik ailenin kaydını sildirdi. Duruma reaksiyon gösteren Navruz, “Resmi dairelerde süreç yapamıyorum hatta çocuğumu okula dahi kaydettiremiyorum” dedi.

Muratpaşa ilçesinde yaşayan 4 kişilik Navruz ailesi, 2 yıl evvel Sedir Mahallesi’ndeki bir konuta 1800 lira kira ile anlaşarak taşındı. Birinci yılın tamamlanmasıyla kira artış oranıyla ilgili konut sahibi S.A. ile görüşen Türk Lisanı ve Edebiyatı öğretmeni Hasan Hüseyin Navruz, 3 bin 250 lirada anlaştı. Ortadan geçen müddette 6 Şubat’ta yaşanan büyük zelzelenin akabinde teze nazaran Navruz’u arayan S.A., kirayı 9 bin 500 lira yapmak istediğini, kabul etmiyorsa meskeni boşaltmasını söyledi.

Kira artışını kabul etmeyen Navruz, anlaştıkları ölçüden kirasını ödemeye devam etti. Kontrat yenileme tarihi yaklaştığında Navruz ailesi yaşadıkları karşısında şoke oldu. S.A., Navruz ismine kayıtlı elektrik ve su aboneliğini kendi üzerine aldı. Navruz ise kira kontratıyla giderek abonelikleri tekrar kendi ismine aldı. Lakin konut sahibi S.A. bu süreci 2 kere yeniden tekrarladı. Bunun üzerine avukatıyla Antalya Su ve Atıksu Yönetimi’ne başvuran Navruz, abonelik sürecinin değişikliğine şerh koydurdu. Lakin elektrik aboneliğine müdahale edemeyen Navruz’un konutunun elektriği kesildi.

Bununla yetinmeyen konut sahibi S.A., son olarak nüfus müdürlüğüne meskeninin tapusuyla başvurarak Navruz ailesinin ikemetgahını adresten sildirip kendini kaydettirdi. Şu an hiçbir yerde ikametleri bulunmayan Navruz ailesi, bu nedenle resmi kurumlarda süreç yapamıyor. Hasan Hüseyin Navruz, bu nedenle çocuğunu okula kaydettiremediğini, avukatına vekalet verirken bile zorlandığını söyledi.

Yaşadıkları durumun yasal boşluklardan kaynaklandığını belirten Hasan Hüseyin Navruz, “2 yıldır ailemle birlikte birebir konutta kiracı olarak yaşıyorum. Geçen yıl kiramızı 1800 liradan 3 bin 250 liraya çıkarttık. 6 Şubat’taki zelzeleden bir gün sonra beni arayıp ‘Kiranı 9 bin 500 lira yaptım. Oturmayacaksan 15 gün içerisinde boşalt’ dedi. O günden sonra kendisiyle görüşmemiz olmadı. 17 Temmuz’dan itibaren abonelikleri üzerime olmasına karşın tapuyla gidip 3 defa suyu ve elektriği kapattırdı. Ben kira sözleşmemle gidip suyu tekrar açtırdım. Elektrik hala kesik” dedi.

‘YASAL BOŞLUKLARI KULLANIP, TAPUYLA İSTEDİĞİNİ YAPIYOR’

Yaşadıkları mağduriyetlerin son bulmasını istediğini belirten Navruz, “Yasal boşlukları kullanıp, meskende ben oturmama karşın tapuyla istediğini yapıyor. Son olarak ikemetgahımızı da buradan sildirip kendisini kaydettirdi. Mukavelem devam ettiği halde bunu yaptı. Bu yüzden hiçbir resmi dairede süreç yapamıyorum. Avukatıma vekalet vermek istedim, daha evvel ihtarname çekmemiş olsaydım veremeyecektim. Evvelden adres kaydım olduğu için vekalet verebildim. Resmi dairelerde süreç yapamıyorum, hatta çocuğumu okula dahi kaydettiremiyorum. Ben yetkililerden bu bahse el atmasını istiyorum. Bu eziyetlerin son bulması gerekiyor” diye konuştu.

‘TAHLİYE İÇİN VİCDANA SIĞMAYAN DAVRANIŞLAR İÇERİSİNE GİRMİŞTİR’

Müvekkilinin kontratının devam ettiğini ve tahliye için bir sebep olmadığını söyleyen avukat Muhammet Bahadır Beycioğlu, “Kira bedelini vaktinde ödemektedir. Konut sahibi tahliyeyi sağlamak için vicdana sığmayan davranışlar içerisine girmiştir. 10 günde 3 sefer elektrik ve su aboneliğini kendi üzerine aldı. Nüfus müdürlüğünde palavra beyanda bulunarak adreste kendi yaşadığını sav ederek ikametgahını da buraya aldırmıştır. Müvekkilim bu nedenle bankada, noterde, devlet dairesinde süreç yapamamaktadır. Biz bu mevzuyla ilgili Cumhuriyet Başsavcılığı’na kişinin hürriyet ve sükununu bozma cürmünden, kamu hizmetlerinden yararlanmasını engellediği gerekçesiyle cürüm duyurusunda bulunduk. Süreç devam etmektedir ve olumlu bir sonuç almayı bekliyoruz” dedi.

ÜÇÜNCÜ OLAY: MESKENDEN ÇIKMASI İÇİN KİRACISINA 200 BİN LİRA TEKLİF ETTİ

Öte yandan Ankara’da konut sahibi Fatma Ş., 4 yıllık kiracısı Ali K.’ye meskenden çıkması için 200 bin lira teklif etti. 2 bin 450 lira kira fiyatı ödeyen emekli Ali K., kira fiyatlarının çok yüksek olduğunu söyleyerek, teklifie reddetti. Ali K.’nin avukatı Selim Ünal, mesken sahipleri ile kiracılar ortasındaki sorunun yeni bir boyut kazandığını, mesken sahibinin vekilliğini yaptığı kiracısına çıkması için ‘hava parası’ teklif ettiğini söyledi.

Fatma Ş., Etimesgut ilçesindeki konutunda 2 bin 450 liraya oturan kiracısı Ali K.’ye, etraftaki emsal meskenlerin kira fiyatının 15 bin lira civarında olduğunu, kirayı yükseltmemesi durumunda konuttan çıkmasını istedi. Emekli Ali K., mesken kiralarının yüksek söyleyerek, 4 yıldır oturduğu konuttan çıkmayacağını belirtti. Fatma Ş., bunun üzerine meskeni satılığa çıkardı. Lakin kiracı olduğu için meskeni satamadığını ileri süren Fatma Ş., emlakçısı aracılığıyla da Ali K.’ye, meskeni boşaltması için 200 bin lira teklif etti. Ali K., bu teklifi de kabul etmedi.

‘HAVA PARASI TEKLİF ETMEYE BAŞLADILAR’

Ali K.’nin avukatı Selim Ünal, vekilliğini yaptığı Ali K.’nın 4 yıldır kirada oturduğunu söyleyerek, “Ev sahipleri kiracılarını çıkarabilmek için artık ‘hava parası’ teklif etmeye başladılar. Bizi arayan emlakçı arkadaş, bizim vekilliğini yaptığımız kiracımızın konutuyla alakalı bir teklifte bulundu ve ‘Bizim bu meskenimiz 4 milyon lira pahasında. Lakin içinde kiracı olduğu için konutu 3 milyon liraya satamıyoruz. Çıkarsanız size 200 bin lira hava parası verelim’ dedi. Kiracım da emekli olduğu ve oturduğu fiyata yeni bir konut bulamayacağı için teklifi reddetti” dedi.

Son 1 yıldır bu sorunun devam ettiğini belirten Ünal, “Kiracıların da yapabileceği bir şey yok. Hakları neyse sonuna kadar savunmak istiyorlar. Mesken sahibi şu an dava açsa bile kazanma ihtimali yok. 5 yıl boyunca birebir yasal hudutlar içerisinde kirasını alacak, akabinde 5 yıl dolduktan sonra tekrar tahliye edemez. Yalnızca ölçünün güncellenmesini isteyecek. 5 yıl dolduktan sonra etraftaki kira fiyatlarının emsalleri neyse o ölçü üzerinden yapılabilir. Lakin bunu da kendi ortalarında çözmeleri mümkün olmuyor. Daha sonra mesken sahipleri dava açıyor. Akabinde mahkeme yüzde 25-30 ortasında takdir indirimi yaparak, örneğin 20 bin liraysa kiralar 14-15 bin lira oluyor. Konut sahipleri ve kiracılar ortasında önemli problemler oluyor. Bunun artık bir tahlile ulaşması gerekiyor. Bu nedenle buna devletin el atması gerekiyor. Kiracı diyor ki; ‘Ben yasal hudut neyse kiramı arttırıyorum. 5 yıl boyunca devletin belirlediği oran neyse ben o oranı arttırıp oturabilirim’ diyor. Mesken sahibi de diyor ki; ‘Emsalleri 20 bin lira olmuş. Ben 2 bin liraya o kişiyi nasıl oturtabilirim?’ diyor. Bu nedenle mesken sahibi ve kiracı sorunu öteki bir boyuta geçmeye başladı” dedi.

‘KİRACI OLDUĞU İÇİN KİMSE ALMAK İSTEMİYOR’

Fatma Ş.’nin emlakçısı Merve A. da müvekkilinin meskeni satmak istediğini; fakat kiracı olduğu için kimsenin almadığını söyleyerek, “Fatma Hanım bize gelerek, konutunu satmak istediğini söyledi. Fakat meskeninde 4 yıldır oturan kiracısı varmış. O yüzden meskeni kimse almak istemiyor. Almak isteyen de bedelinin altında teklif veriyor. Fatma Hanım kiracıya çıkması için 200 bin lira teklifte bulundu. Oturdukları yerde kiralar 15-20 bin lira ortasında. Mesken sahibi de ne yapacağını bilmiyor. İçinde kiracı varken konutu kıymetinde satmak da pek mümkün görünmüyor” diye konuştu.

DÖRDÜNCÜ OLAY: BEKARA VE ÖĞRENCİYE KİRALIK MESKEN DÖNEMİ

İzmir Emlak Kulübü Derneği Lideri Rıdvan Akgün, konut sahiplerinin kiracı tercihlerinin değiştiğini belirterek, “Eskiden konut sahipleri öğrencilere, bekara konut vermezlerdi. Artık ise üniversitede son sınıf ya da 3’üncü sınıf öğrencileri tercih ediliyor ya da ‘Bekar olsun yarın evlenir gider’ diyorlar” dedi.

Ev sahipleri, son devirlerde kiracı tercihlerini bekar ya da öğrencilerden yana kullanmaya başladı. Öğrencilerin ekseriyetle kısa müddetli konut kiraladığını anlatan İzmir Emlak Kulübü Derneği Lideri Rıdvan Akgün, mesken sahiplerinin uzun vadeli kiracı istemediğini belirterek, “Eskiden bekara mesken vermeyiz derlerdi. Piyasada daire çok fazlaydı. Uzun müddet kalacak bir kiracı tercih edilirdi lakin artık Türkiye’deki kiralık daire arayışı arttı. Mülk sahipleri doğal olarak en kısa mühlet kalacak kiracı arayışına yöneldi. Evvelden konut sahipleri öğrencilere, bekara mesken vermezlerdi. Artık ise üniversitede son sınıf ya da 3’üncü sınıf öğrencileri tercih ediliyor ya da ‘Bekar olsun yarın evlenir gider’ diyorlar” diye konuştu.

‘KİRALAR YÜZDE 30 ARTACAK’

Kiralık daire sayısının az olmasının fiyatları da artırdığını söyleyen Akgün, eylül ayında yüzde 30 daha artış beklediklerini belirtti. Talebin artması ile mesken sahiplerinin daha da seçici olduğunu anlatan Akgün, şunları söyledi: “Bir ilan veriyorsunuz, 1000 kişi arıyor. Mülk sahipleri, tercihlerini büsbütün değiştirdi. Kiracının kiralama müddeti kısa olacak, tahliye taahhütnamesi verecek, kefil bulacak, kira bedelinin 2-3 kat fazlası gelire sahip olacak üzere kaideler arıyorlar. Son 2 yılı kıymetlendirecek olursak; kiralar yüzde 600 arttı. Karşıyaka, Bornova, Güzelyalı üzere metropollerde en düşük kiralar 10 bin liradan başlıyor. Bundan 2 sene evvel birebir konutlar 1000 lira, 1500 liraydı. Eylül ayında kiraların yüzde 30 artmasını bekliyoruz. Konut sahipleri de kendilerini muhafazaya almak için 1 yıllığına kontrat yapıyor. Günümüzde ‘Oğlum, kızım evlenecek’ deyip, kiracısını çıkarmaya çalışan konut sahiplerinin sayısı da arttı. 2023-2024 eğitim öğretim yılında öğrenciler, barınma sorunu yaşadı. Kahramanmaraş zelzelesinden sonra yurtlar depremzedeler için ayrıldı. Öğrenciler de tiny house, bungalov tipi konutlarda kalmak için arayışa geçtiler.”

KISA MÜDDETLİ KONTRAT ŞARTI

İzmir’de 6 yıl evvel ikinci kattan düştüğü için yürüyemeyen, yemek yiyemeyen, konuşamayan, ağır fizik tedavi ve rehabilitasyon dayanağı alan Feride Sıla Özcan’ın (9) annesi Başak Özcan da 22 gündür kiralık konut aradıklarını belirtti. Kiralık mesken ilanı bulmanın zorlaştığını, bulduklarını da mesken sahibinin kriterleri nedeniyle tutamadıklarını söyleyen Özcan, “Menderes’te oturuyorduk, kızımın özel durumuna uygun bir konutumuz vardı. Mesken sahibi, konutunu satacağını söyleyip, bizi mart ayında çıkardı. Osmangazi’de bir konuta taşındık fakat 3 ay oturabildik. Nemli bir ortam vardı, kızımın sıhhati için elverişli değildi. Feride’nin ciğerlerinde hırıltı başladı. Konutu boşalttık ve 22 gündür bir arkadaşımızın konutunda kalıyoruz” dedi.

‘UZUN MÜHLET OTURABİLECEĞİMİZ BİR MESKEN ARIYORUZ’

Her yıl mesken değiştirmek istemediklerini anlatan Özcan, Feride’nin duvara monte aynası, yürüteci ve tavana asılı salıncağını kullanabilecekleri bir konuta muhtaçlığı olduklarını belirterek, “Birçok konut sahibi öğrenciye mesken veriyor ya da kısa müddette kontrat yapmak istiyorlar. 6 ay ya da 1 yıllık kira bedelini toplu isteyenler var. Emlakçılar da konut sahiplerinin öğrenciye kiraya vereceğini, yapacakları bir şey olmadığını söylüyor. Kiralık ilanı bulmak zorlaştı. Bir konut bulup randevulaşıyoruz, gidene kadar çabucak tutuluyor. Hem ekonomik durumumuz hem kızımın sıhhati her yıl bir konut değiştirmemize müsaade vermiyor. Doğal gaz, elektrik abonelik açma-kapama, nakliye hepsi masraf. Feride’nin konuttaki terapileri aksadı. Uzun mühlet oturabileceğimiz bir konut arıyoruz. Maalesef ya kısa vadeli mukavele yapıyorlar ya da ‘Öğrenciye vereceğiz’ deyip, mevzuyu kapatıyorlar” diye konuştu. (DHA)