Konutta ‘bekle-gör’ün bitmesi için ne lazım?

SERVET YILDIRIM – Konut dalı neredeyse her iki yılda bir misal trendleri yaşıyor… Evvel para siyaseti gevşiyor, faizler düşüyor, krediler canlanıyor, konut talebi artıyor. Akabinde iktisat idaresi değişiyor, para siyaseti sıkılaştırılıyor, faizler artıyor, krediler daralıyor, konut talebi zayıflıyor. Şu anda ise bu döngünün ikinci yarısındayız.Dolayısıyla bu basamakta bundan sonra neler olacağını öngörmek sıkıntı değil. Güç olan yeni mali duruşun ne kadar sürdürülebileceğini öngörmek.

Konut fiyatları ve konut talebi ile finansman şartları ortasında güçlü bir bağlantının varlığı herkesin malumu olduğu bir kural. Kredi faiz oranları düştüğünde konut piyasasında talep artar, faiz oranları yükseldiğinde ise talep düşer. Kesim de muhakkak aralıklarla tıpkı trendi yaşıyor. Para siyaseti gevşetiliyor, konut kesimine doping oluyor. Akabinde siyaset sıkılaşıyor. Doping geçiyor, kesim daralıyor.

REKORLAR KIRILMIŞTI

Mesela iki yıl evvel başlatılan faiz indirim dalgası bilhassa markalı konutlarda satılamayan konut stokunun kabardığı bir periyotta bölüme ilaç üzere gelmişti. Gibisi bir dalga 2020 birinci yarısında da yaşanmıştı. Genişletici para siyasetinin modülü olarak yüklü kamu bankaları eliyle bir kredi furyası başlatılmıştı. Birebir halde konut kredi faizleri de süratle aşağı çekilirken yüksek ölçüde konut kredileri verilmişti. Kamu bankaları aylık kredi faiz oranını yüzde 0.65’e kadar ve özel bankalar yüzde 0.80’lere çekince herkes evvel krediye sonra konuta koşmuştu. Sonrasını biliyoruz: Piyasa coştu, rekorlar kırıldı.

Ardından Naci Ağbal periyodunda Merkez Bankası para siyasetini sıkılaştırılıp faizleri arttırmaya başlayınca işin büyüsü bozuldu. Konut bölümüne dair müspet oranlar negatife döndü.

SIKILAŞTIRMA BAŞLAYINCA…

Kısa mühlet sonra Merkez Bankası’nda Ağbal gitti, yerine Şahap Kavcıoğlu geldi. Para siyaseti yeniden gevşetildi, faizler tekrar aşağı çekildi. Natürel konut talebi de kredi dayanaklı olarak canlanmaya, fiyatlar artmaya başladı.

Geçen ay ise Kavcıoğlu gitti, Gaye Erkan vazifeye geldi. Nakdî sıkılaşma yine başladı. Yeni liderin atanmasının akabinde Merkez Bankası yaptığı birinci toplantıdan sonra yol haritasını da belirli etti. Haziran ayındaki Para Siyaseti Konseyi açıklamasında “Enflasyon görünümünde besbelli düzgünleşme sağlanana kadar mali sıkılaştırma gerektiği vakitte ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirilecektir. Enflasyon ve enflasyon eğilimine ait göstergeler yakından takip edilecek ve TCMB, fiyat istikrarı temel gayesi doğrultusunda elindeki tüm araçları kararlılıkla kullanmaya devam edecektir” dedi. Bildiri çok net: Merkez Bankası’nın elindeki en tesirli araç ise siyaset faizi.

Dolayısıyla haziran ayında gevşek para siyaseti sıkılaştırılmaya başlandı. İktisattaki düşük faizler ise artmaya başladı. İktisat şu anda bir faiz artırım sürecinde olduğu için konut piyasasında da talebin zayıflamaya başladığı bir devirdeyiz. Hakikaten haziran bilgileri de bu durumu teyit ediyor. Haziranda konut satışları bir evvelki yılın birebir ayına nazaran yüzde 44.4 azaldı. İpotekli konut satışları ise yüzde 66.8 geriledi.

SON DEĞİŞİKLİĞİN KONUTA TESİRİ NASIL?

Para siyasetindeki son değişikliğin konuta tesirini öngörmek güç değil. Güç olan para siyasetindeki bu sıkılaşma sürecinin ne vakit sona ereceği ve yeni gevşeme dalgasının ne vakit başlayacağını öngörebilmektir. Münasebetiyle konut yapıp satanlar için bir bekle-gör periyodu başladı, zira konut alma planı yapanlar ‘bekle-gör’e geçecekler. Yabancı talebinin toplamdaki hissesi ise oyunun rengini değiştirecek boyutta değil. Kaldı ki; o tarafta da talep eskisi kadar canlı görünmüyor.

Şimdiki durumun evvelkilerden tek farkı ise enflasyon oranının evvelki devirlere nazaran çok daha yüksek olması. Faizdeki artışa bağlı olarak talep daralıyor lakin konut fiyatları süratle aşağı gelemiyor, zira inşaat yapma maliyetleri çok arttı. Çimento ve demir üzere kalemlerin fiyatları katladı.

Konut deyip geçmemek lazım. Geniş kesitlere istihdam yaratmanın yanı sıra başka dallarla de güçlü alakası var. Buradaki her hareket konut ile birlikte inşaat materyalleri, güçlü tüketim malları, mobilya ve dokumacılık üzere öteki birçok bölümü de direkt ya da dolaylı olarak etkiliyor. Hasebiyle yalnızca konut kesimi için değil onlar için de bir manada bekleme devri başladı.

Bekle-gör periyodunun sona ermesi için konut almak isteyen ancak bekleyenlerin harekete geçmesi, bekledikleri alım fırsatının geldiğine inanmaları lazım.