Maliyetine dönüşüm 1 milyon lirayı aştı
DUYGU ERDOĞAN – Yaşanan sarsıntılar akabinde kentsel dönüşümü hızlandıracak düzenlemeler yine ele alınıyor. Başta İstanbul olmak üzere pek çok kentte kentsel dönüşüm faaliyetleri yürütülüyor. Bilhassa bakanlık ve belediyelere tarafından yapılan dönüşümlere sürat vermek için maliyetine dönüşüm yapıldığı vatandaşlara iletiliyor. Fakat inşaat maliyetlerinin son iki yılda yüzde 200’ü aştığı devirde maliyetine dönüşüm bile vatandaşın karar vermesini zorlaştırıyor. Kesim temsilcilerinin ilettiği bilgiye nazaran arsa sorunu olmayan ve vergi, harç üzere çeşitli muafiyetleri bulunan kentsel dönüşümde bile metrekare maliyeti asgarî 10 bin lira düzeyinde bulunuyor. 80 metrekare yeni konut maliyeti 1 milyon lirayı aşıyor. Bu fiyat ortalamada 1 milyon 250 bin lira olarak gerçekleşiyor. Bu fiyat TOKİ ölçeğindeki konutlara karşılık geliyor.
Pandemi öncesinde kur artışları ve akabinde pandeminin tesiriyle emtiaya erişim ve tedarik problemi inşaat materyallerindeki fiyatları katladı. Pek çok eserde yüzde 500’ü aşan artışlar meydana geldi. İnşaat maliyetlerinde iki yıldır süren artışlar 2023’e de süratli başladı. Bina inşaat maliyeti 2022’yi yıllık yüzde 115 yükselişle kapatırken, 2023’e ise yıllık yüzde 80 düzeyindeki artışla başladı.
ARAZİDE İŞ ZORA GİRDİ
Depremlerin tesiriyle risk altındaki kentlerde yaşayanlarda kırsal hakikat bir göç hareketi oluşmaya başladı. Buralardan yeni arazi arayışlarının iki kat artış gösterdiği tabir ediliyor. Daha evvel alınmış yeri olanlar ise küçük de olsa bir mesken yaptırmak istiyor. Lakin yükselen fiyatlar bu alanlarda daha çok prefabrik yapılanmayı getiriyor. Kendi yeri olan ya da memleketinde, köyünde kendi alanı üzerinde konut yaptırmak isteyenlerin de işleri epey zorlaştı. Birkaç yıl evvel 100 metrekare bir köy konutunun toplam inşaat gereci maliyeti 300 bin lira düzeyinde bulunurken bu fiyat ortalama 700-800 bin liraya geldi.
SANAYİ TEŞVİK EDİLMELİ
inşaat maliyetlerindeki artışın önüne geçilmesi için yurt içinde kâfi üretime ulaşabilecek eserlerde endüstrinin teşvik edilmesi öneriliyor. Aksi durumlarda dünyadaki çeşitli panik durumlarında kâfi esere ulaşılıp ulaşılamaması telaşı bile fiyatları katlamaya yetiyor. Hammadde, güç, lojistik, personellik fiyatları öngörülenden süratli artıyor.
Afet bölgesinde kalıcı konutların temeli atılıyor. Buralarda inşaat materyallerine duyulacak süratli ve toptan gereksinimin içeride fiyatı artırabileceği söz ediliyor.
HAFRİYAT MEBLAĞI ÇOK YÜKSEK
Pek çok kentte insanların tasa içinde kentsel dönüşümü beklediğini anlatan İstanbul Ticaret Odası (İTO) Konut Komite Lideri Mükremin Tekin, lakin yükselen fiyatların tesiriyle istenen suratın yakalanamadığına dikkat çekti. Mevcutta bir inşaatta en büyük sorunun arsa olduğunu belirten Tekin, kentsel dönüşümde ise maliyeti belirleyen ögelerin daha az olmasına karşın fiyatların yüksek seyrettiğini lisana getirdi. Tekin, “Kentsel dönüşümde İstanbul’da ortalama bir yerleşimde metrekare maliyeti 10 bin liranın üstünde. Tabi dönüşümde kimi vergi muafiyetlerini katsanız bile en az 10 bin lira diyebiliriz” dedi.
KAT KAT ARTIŞ VAR
En yüksek maliyet kalemlerinden birinin hafriyat olduğunu anlatan Tekin, “C35 beton 2022 birinci yarı fiyatı 250-300 lira iken, 2 bin lirayı geçti. Tek eserde bile kat kat fiyat artışı var. En az yükselen maliyette bile bir yıl içinde yüzde 100 fark oluşuyor. Şu anda sarsıntı bölgesinin tekrar imarı için inşaat gereç sanayi fiyat artırmama kelamı verdi. Fakat çok malzeme ihtiyacı olacak. Bu da içeride fiyat artışlarını tetikleyebilir” diye konuştu.
EN YÜKSEK MALİYET KALEMLERİ
İstanbul’da bugün 80 metrekarelik bir daire üretmek için 100 metrekarelik bir daire inşa etmek gerekiyor. Bu eksende inşaat gereçlerinde ana kalemler olarak çimento, demir-çelik, cam, tuğla-kiremit, PVC, alüminyum, bakır, mermer-seramik, alçı üzere eserler öne çıkıyor. Elbette hafriyat da epey büyük bir maliyet kalemi oluşturuyor.
Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen, yapılacak bir inşaatta toplam inşaat bedelinin yaklaşık yüzde 5’inin maliyeti kadar demir ve beton maliyeti olduğunu söyledi. Kaba inşaat maliyeti (hafriyat, demir-beton-duvar materyal ve personellik bedelleri, kaba sıva, çatı kapanması, yalıtım işleri) ise toplam inşaat bedelinin yüzde 40’ını oluşturuyor. Şen, “Kalanlar ise ince ince işlerden oluşmaktadır. Demir ve beton gereç fiyat artışları ihraç eserleri olduğundan artışlar öngörülememekte olup; hammadde, güç, lojistik ve personellik artışları tüm gereçlerde gerçek orantılı olarak fiyatların artışına sebep olmaktadır” dedi.