Mesken sahipleri ‘ara zam’ istiyor: Fark 5 katına çıktı!
Milliyet.com.tr/ Konut sahipleri kiraların piyasa kaidelerinin altında kaldığını belirterek orta artırım istiyor. Kiracılar ise yüzde 25 artırım hududu olduğunu hatırlatıp orta artırım yapmak istemiyor. Peki mesken sahiplerinin orta artırım yapma hakkı var mı? İşte ayrıntılar…
Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözleri kullandı: “Kira fiyatlarında yüzde 25’lik sınırlamanın ikinci yılda da devam etmesiyle birlikte mal sahibi kiracı uyuşmazlıkları daha da arttı. 1 Eylül prestijiyle arabulucu sistemi ile gayrimenkul kira davalarında ön müracaat kuralı alınacak olsa da bu noktada mal sahibi ve kiracıların uyuşmazlığı çok daha üst boyutta devam ediyor.
‘FARK 4-5 KATA ÇIKTI’
Mevcut durumda enflasyonda yaşanan yüksek artışlar ve bunların iki yılda oluşturduğu farklar birtakım yerlerde eski kiracılarla yeni kiracılar ortasındaki farkı neredeyse 4-5 kata kadar çıkarttı.
Örnek vermek gerekirse eski bir kiracının 3 bin TL’ye oturduğu bir mesken benzeri bir formda boşalmış olsa şu anda 14-15 bin TL düzeylerinde rahatlıkla kiraya verilebiliyor.
Mal sahiplerinin bir kısmı kira artışı için baskı yapsa da kimileri yüzde 25’ten fazla artış yapmamak için direnç gösteriyorlar. Yüzde 25 artırım hududunu sonuna kadar kullanmaya çalışan kiracılar var.
‘KİRA FARKINI GİTGİDE ARTIRIYOR’
TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması çerçevesinde kalması noktasında bizlerin görüşleri olsa da bunu koruyamadık. Bu nedenle TÜFE’deki yüzde 60 yerine yüzde 25 uygulanıyor. Bu da kira farkını gitgide artırıyor.
EV SAHİPLERİ KİRACILARI ÇIKARABİLİR Mİ?
Bu durumda mal sahipleri de 10 yılı geçtikten sonra tahliye davası, 5 yılı geçtikten sonra kira tespit davası, orta devirlerde uyarlama davası, taşınmazın satışa çıkarılması, tahminen de daha evvel aldıkları tahliye taahhütleri varsa bunları sürece koyarak tahliye sürecini hızlandırma üzere birçok yolu deniyor.
KİRACILAR TAŞINMAK İÇİN PARA TALEP EDİYOR
Kiracılardan da davalar uzun sürmesi nedeniyle kirayı ödememe, taşınmazı satılık olarak görmek isteyenlere daireyi göstermeme, mal sahipleri ile kira konusunda rastgele bir uzlaşma yapmama, hatta mal sahiplerinden taşınmazdan tahliye olmaları karşılığında bedeller isteme üzere çok farklı hareketler görüyoruz.
‘KİRALADIKLARI DAİREYİ GÜNLÜK KİRAYA VERİYORLAR’
Bazı kiracılar bunu fırsata çevirip kiraladıkları daireleri diğerlerine kiraya verdikleri üzere eşyalı hale getirip bu daireleri günlük kiralık verebiliyorlar.
Bazı kiracılar yanlarına ortak kiracılar dahil ederek kiralarını hem kendileri için daha makul düzeye çekme, hatta yarar elde etme kısmına giriyorlar diyebiliriz.
EV SAHİPLERİNİN ORTA ARTIRIM HAKKI VAR MI? KİRACILAR NE YAPMALI?
Kira kontratları borçlar kanunu çerçevesinde yıllık olarak yapılıyor ve yıllık artışlar muhakkak çerçevede ilerleyebiliyor. İş yerlerinde TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması devam ederken, konutlarda bu yüzde 25 ile sonlandırıldı. Bilhassa konutlarda ya da iş yerlerinde bir orta artırım makul ve mantıklı bir çerçeve değil.
Ara artırım mümkün olarak kıymetlendirilmez ve yapılamaz. Kiracılar artırım sonlandırılması sonrasında yüzde 25’e nazaran kira artışı yapma hakkına sahiptir.
‘KİRACILAR DAHA YÜKSEK BEDELLERİ KABUL EDİYOR’
Kiracılardan da kimi güzel niyetli örnekler çerçevesinde piyasadaki kiraları görerek mal sahiplerinin daha yüksek orandaki artışlarını kabul edenler de yok değil.
Örnek vermek gerekirse, o bölgede 2+1 bir dairede kiralar 12 bin TL düzeyindeyse, kiracı 3 bin TL oturduğu bir yeri 5-6 bin TL düzeyine kadar getirmeyi kendi de kabul ediyor.
Çünkü konuttan çıktığı takdirde gerek taşınma, gerek depozito ve peşin kira üzere pek çok maliyet kendileri için büyük maddi külfet doğurabilir nitelikte.
‘MECLİS AÇILDIKTAN SONRA GÖRECEĞİZ’
Yüzde 25 sınırlaması dışında şu andaki çerçeve taraflar ortasında uzlaşma ile ilerliyor diyebiliriz. Bu noktada hükümetin farklı oranda yapılan artışlar çerçevesinde bir hukuksal yaptırımı olur mu? Para ya da mahpus cezaları üzere kriterler gerçekleşir mi? Bunları tahminen Meclis açıldıktan sonra görüyor olacağız.
Sektör temsilcisi olarak görüşümüz şayet taraflar ortasında mutabakat varsa en azından daha yüksek oranda artış yapılmış olsa bile bunu engellememek gerekir. En azından taraflar yeni anlaştıkları bedeller üzerinden de devam edebilirler. Kendi ortalarında hür irade ile karar verdikleri bir artıştır.
ARABULUCU SİSTEMİ KİRA UYUŞMAZLIĞINA TAHLİL OLUR MU?
Arabuluculuk sanıldığı üzere taraflar ortasında kira bedeli üzerinde uyuşma sağlayacak sistem değil. Yalnızca tarafları bir ortaya getiren bir sistem. Esasen yüzde 25 yasal sınırlama olan bir sistemde bunun arabulucuya giderek çözülmesini bekleyemezsiniz. Aslında yüzde 25’in üzerine hukuksal manada para yahut mahpus cezası gelecekse taraflar arabulucuya gittiklerinde zati artırmamış olacaklar.
O nedenle kira artış oranlarında arabulucu sistemi üzerinden çözülebileceğini düşünmemek lazım. Mevzu arabuluculuk çerçevesinde dava açılacak kira uyuşmazlıklarında kıymetlendirmek lazım.
Kişinin 10 yıl geçtiği için taşınmazdan tahliye edilmesi isteniyorsa, bu noktada bir uzlaşma sağlanabilir mi? Ya da taşınmazla ilgili bir iştirakin giderilmesi davası vardır. Taraflar bir ortaya gelir. ‘Taşınmaz mahkemede satılmasın biz kendi ortamızda bir halde bunu çözelim’ diyebilir.
‘YÜZDE 20-30 ARALIĞINDA MUTABAKAT SAĞLANACAK’
Kira artışı konusundaki uyuşmazlıklar arabulucu kapsamında olmayacak. Bunlar ya tahliye nedenini oluşturan bir karardan kaynaklanacak ya da gayrimenkulle ilgili farklı bir uyuşmazlığın sebebini oluşturacak.
Davalarda benim beklentim yüzde 20-30 aralığında bir mutabakat sağlanması imkanı oluşturabileceğine yöneliktir.”