Site idarelerine yeni kurallar geliyor! Aidat artışında ‘kira’ ayrıntısı

Milliyet.com.tr/ Edinilen bilgilere nazaran, site ve apartman idaresiyle ilgili hazırlanan düzenlemede sona gelindi. Mevzuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözleri kullandı: “Fahiş site aidatlarının önüne geçebilmek için Bakanlıklar harekete geçti. Etraf ve Şehircilik Bakanlığı, Adalet ve İçişleri Bakanlıklarının yasal düzenleme yaptığı ve çalışmanın Meclis’e sunulacağı belirtiliyor. Sertifika almış tesis idare şirketleri site idaresine talip olabilecek ve bu denetlenecek. Doküman alamayan tesis idare şirketleri kapanacak.

Gerek apartmanlar gerekse siteler için toplanan avans hisseleri aslında bu yapıların işletme projeleri çerçevesinde sarfiyat gereksinimlerine nazaran toparlanmaktadır.

‘KANUNA DAYANDIRILARAK YAPILMASI GEREKİYOR’

Her ne kadar medyada bu bahiste çalışmaların yapıldığı belirtilse de bunun hangi Bakanlıkta ve hangi yetki çerçevesinde yapılacağının bir kanuna dayandırılarak yapılması gerekiyor.

Yakın vakitte Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nda konut siyasetleri şube müdürlüğünün ismi konut siyasetleri ve tesis idaresi ismiyle değiştirildi. Bu bahiste birtakım çalışmaların yapılması planlandı. Bu planlamanın gerçekleştirilebilmesi için kat mülkiyeti kanununa destek oluşturacak ve bu düzenlemelerde Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkili olduğuna dair bir düzenlemenin türel olarak yapılması gerekiyor.

Siteler ve tesisler aslında kar maksatlı yerler olmayıp denk bütçe telaşlı yerlerdir. Bu nedenle zati aşikâr bir kar ya da gelir gayesi ile çalışmazlar. Bu noktada bu tesislerdeki, sitelerdeki bağımsız kısım sahipleri işletme projesi çerçevesinde kimi masraflara eşit olarak birtakım masraflara ise arsa hissesi oranında katılmak ve yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.

‘KANUNİ SONLANDIRMA MÜMKÜN DEĞİLDİR’

Bu çerçevede örneğin taban fiyat nedeniyle bir fiyat artışı gerekiyorsa bu rastgele bir sınırlamaya bağlı olmadan ister istemez yapılmak ve aidatlara yansıtılmak durumundadır. Rastgele bir yasal sonlandırma ve düzenleme beklememiz gerek yasal açıdan gerekse de yasal açıdan mümkün değildir.

‘TESİS İDARE FİRMALARI SINIRLANDIRILMALIDIR’

Bununla birlikte tabi ki bu kesimde aslında faaliyet gösteren çok sayıda tesis idare firması bulunmaktadır. Lakin bu tesis idare firmalarının muhakkak bir standarda kavuşması, birebir vakitte bu kesimin yasal tarifinin yapılması, tesis idare firmalarının taşınmaz ticaretinde olduğu üzere belirli bir yetki dokümanı alması, hatta kapasitelerine nazaran müteahhitlerde olduğu üzere sınıflandırılması kıymetli bir gereksinimdir. Bu hususta yasal düzenleme yapıldıktan sonra Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nın mevzuat çalışmaları yapabileceğine inanıyoruz.

Aynı vakitte bu meslekte düzey altı mesleksel yeterlilik dokümanı ulusal yeterliliği ile belgelendirmesi başladı. Tesis idaresi dalında yetki dokümanı alacak firmaların sorumlularının öteki bölümlerde olduğu üzere bu dokümana sahip olmaları beklenebilir.

Özellikle tesis idaresi Türkiye’de çok değerli ve nitelikli dalların başında gelmektedir. Bugün havuz idaresinden güvenliğine, tesisin demirbaşlarının bakım ve tamiratlarından paklık süreçlerine, çok sayıda farklı bilgi ve beceriyi aslında bünyesinde barındıran bir bölüm.

‘AİDAT MASRAFLARININ YÜZDE 65’İ İŞÇİ GİDERLERİ’

Gayrimenkulle kontağı açısından baktığımızda gerçek yönetilen sitelerin bedellerinin gayrimenkulün fiyatlarına da olumlu yansıdığını söylemek mümkün. Aidat sarfiyatları kapsamında masrafların değerli bir kısmı ki yaklaşık yüzde 65’i işçi masraflarından oluşmaktadır. Bununla bir arada yüzde 10-15’i elektrik ve ortak alan sarfiyatları, bu kadarlık bir kısmı daha bakım ve tamir sarfiyatları üzere masraflar çerçevesinde gerçekleşmektedir.

‘ASGARİ FİYAT ARTIŞI VE ENFLASYON ARTIRIMLARA NEDEN OLUYOR’

Gerek taban fiyattaki artış, gerekse de enflasyon artışı ister istemez aidatların da belirli sitelerde belirli devirlerde zamlanmasına neden oluyor.

Avrupa’dan farklı olarak maalesef tesislerimiz ve sitelerimiz son yıllarda ortak alan maliyetleri çok yüksek olacak biçimde inşa edildi. Büyük havuzlar, toplumsal alanlar, peyzaj masrafları, tahminen de çok faal ve verimli kullanılmayan birçok ek tesisler maalesef sitelerde yer aldı ve bunlar da kimi siteler için bilhassa aidatları kira bedelleri ile yarıştırır hale geldi. Büyük siteler dışında sonlu bloklu hatta tek bloklu rezidanslarda yapılan alanlar, işletme maliyetlerini değerli bir derecede artıyor.

İstanbul’da geniş alana yayılmış müstakil yapıların olduğu sitelerde ve nitekim ortak alanlarında çok sayıda tesisin olduğu yerlerde yüksek aidat oranları ile karşılaşabiliyoruz. Bu alanlar büyüdükçe işçi gereksinimi arttığı üzere Etraf, bakım üzere maliyetlerde de büyük artışlara muhtaçlık duyuyor.

AİDAT ARTIŞINDA ‘KİRA’ DETAYI!

Genel manada aidatların olmasını beklediğimiz oranlar oradaki taşınmazların kiralarının yüzde 15’i düzeyinde olmasıdır. Buradaki sarfiyatlar bazen gerçek hesaplanmadığı üzere bu siteleri yöneten kişi ya da bireylerin öbür gayelerle ve ek gelirler elde etmek suretiyle yüksek oranlarda aidatlar topladığına da şahit oluyoruz.

Hatta kimilerine mafya vari yapılan metotlarla kendilerini idareye seçtiren şahıslar çok sayıda mağduriyet yaşatıyor. Avans hesaplarında toplanan paralarla kaybolanlar yahut kontrol raporundan geçmeyen siteler hakkında her geçen gün farklı haberlere de şahit oluyoruz.

Toplu ömrün vazgeçilmezi olan site idarelerinin aşikâr bir standarda kavuşması tıpkı vakitte idare faaliyetlerinde bulunacak şahısların mesleksel yeterlilik evrakına sahip şahıslardan oluşması birebir vakitte bu firmaların belirli bir teminat ödeyerek kapasitelerine nazaran yetkilendirilmesi toplu hayatlarda ömrü kolaylaştıracak malikler açısından da suistimallerin önüne geçilmesine yarar sağlayacaktır.”