Son dakika! İstanbul sarsıntıya hazır mı? ‘Kata kat dedik yargıya taşıdılar’

MERT İNAN İstanbul – Asrın felaketinden sonra mümkün Marmara sarsıntısına ait telaşlar her geçen gün artıyor. İstanbul’da mümkün zelzeleden en çok etkileneceği belirtilen yerlerin başında ise Fatih geliyor. Tarihi sur içindeki yapı stoğunun yüzde 92’si 2000 yılından evvel inşa edilen binalardan oluşurken, tarihi sit alanı özelliğindeki bölgede kentsel dönüşümün süratlice hayata geçirilmesi gerekiyor. İmar artışının mümkün olmadığı Fatih’in Belediye Lideri, eski TOKİ Lideri Mehmet Ergün Turan ise karşılaştıkları ezaları anlatırken, “Tarihi ilçede kat sınırlaması kelam konusu. Vazifeye geldikten sonra plan notu getirdik. Böylece, birinci defa beşerler konutlarını yenileyip yapmaya başladılar. Plan notunda ‘kata kat imkanı’ yani ek kat vermeden mevcut konutun kat oranı kadar üretim müsaadesi tanınmıştı. Bu sayede Fatih’te son iki yılda bin 500 bağımsız kısmı kapsayan 200’e yakın bina yıkılıp yenilendi. 6 bin kişilik nüfus yenilenmiş konutlarına yerleşti. Ne yazık ki zelzeleden 15 gün evvel Kent Plancıları Odası plan notunu mahkemeye taşıdı. İdari Mahkeme’yi kazandık lakin İstinaf Mahkemesi’nde plan notu iptal edildi. Yani iptal kararıyla Fatih’te şu an bir insan gelip de, ‘Ben yasal meskenimi yıkıp birebirini yapacağım’ dese biz ona ruhsat veremiyoruz” dedi.

FATİH’TEKİ YAPI STOĞUNUN DURUMU NEDİR?

Fatih, İstanbul’daki en eski ilçe, daha doğrusu binlerce yıl İstanbul olarak anılan yer Suriçi bölgesi. Yapı stoğu açısından bakıldığında birçok ilçedeki yapı stoğu üzere 60’lı, 70’li, 80’li yıllarda yapılan betonarme yapılar tartıda. Bağcılar Bayrampaşa, Bahçelievler ile emsal betonarme yapı stoğuna sahibiz. İlçemizdeki yapı stoğunun yüzde 92’si 2000 yılı öncesi yapılmış binalardan oluşuyor. Yüzde 8 civarındaki yapı ise 2000 sonrası yapılan binalar.

Turan, Milliyet Gazetesi Haber Araştırma Müdürü Pınar Aktaş, lokal idareler müellifi Eren Aka ve Haber Araştırma muhabiri Mert İnan’ın sorularını yanıtladı.

DEPREM AÇISINDAN EN RİSKLİ İLÇELERİN BAŞINDA GELDİĞİ BELİRTİLEN FATİH’TE KENTSEL AÇISINDAN ÖNCELİĞİNİZ NEDİR?

Fatih açısından yanlış bilinen doğrular ortasında taban konusu geliyor. Taban açısından belirli bölgeler hariç Fatih yer olarak âlâ bir alanı kapsıyor. Şu an bulunduğumuz dere yatağı olan kesim ve ilçenin denize bakan kısımlardaki belirli bölgeler dışında yer açısından avantajlıyız. Bir öteki avantaj ise Fatih’in birçok semtinde örneğin Şehremini’nin art sokakları, Mevlanakapı, Silivrikapı’da binalar 3-4 katı geçmiyor. Az katlı yapıların sağlam olduklarını söylemiyorum ve muhtemelen test edilse mevcut yönetmeliklere nazaran eksiklikler tespit edilir. Lakin yüksek katlı eski yapılara oranla üç katlı yapıların olması berbatın yeterlisi denecek, zelzele riski açısından bir avantaj. Birinci önceliğimiz ise Fatih’te 2000 yılı öncesi yapılan binaların yenilenmesi. Fatih tıpkı vakitte kenstel arkeolojik sit alanı. Kazdığınız yerden tarih fışkırıyor. Bir şey yapmaya kalktığınızda, kazdığınız yerin altından tarihi buluntular çıktığında yıktığınız konutunuzu bile yapamama noktasına gelme üzere durumlar da kelam konusu.

KENTSEL DÖNÜŞÜM DENİNCE ADA BAZLI DÖNÜŞÜMÜ MÜ YERİNDE DÖNÜŞÜMÜ MÜ UYGUN GÖRÜYORSUNUZ?

En sık karşılaştığım soru, “Başkanım siz TOKİ lideriydiniz, konutları tek tek yenilemek yerine neden bunları ada bazlı dönüşüme almıyorsunuz?” oluyor. Ada bazlı dönüşümde iki detay var. Birincisi finans kaynaklı sıkıntılar. İkinci ve daha değerlisi Fatih’te ada bazlı düzenleme yaptığınızda, konutların art bahçelerinin kazılması gerekiyor. Daha evvel kazılmamış bir yeri kazdığımızda tarihi eser çıkarsa o adada bir şey yapma imkanımız olmayabilir, beşerler mevcut haklarını kaybedebilir. Cerrahpaşa Tıp Fakültesi’nde bu durum yaşandı. Yeni blok yapılacak alanda arkeolojik kalıntılar çıktığı için yedi yıldır hafriyat yapılıyor. Bu nedenle parsel bazlı dönüşümle eski yapıyı yıkıp, yerinde yenisini yapmak risk taşımıyor. Ada bazlı dönüşümde diyelim ki, tarihi yapıta denk geldiniz, sürecin aşılması 3-4 yıllık süreyi buluyor. Vakit kaybetmek istemiyoruz. Bugün Londra ve Viyana’da tarihi, yan yana dizili meskenler vardır. Kimse “Evleri yıkalım art bahçeleri birleştirelim” diyor mu? Kimse bu kentlerde çıkıp, “Binaları yıkalım, altına otopark yapalım, ada bazlı alan toplayalım” diye düşünmez. Fatih’te vatandaşlarımızın mağdur olmaması için önceliğimiz yerinde parsel bazlı dönüşüm. Fakat Silivrikapı yahut Mevlanakapı üzere semtlerde ada bazlı dönüşüm üzerinde neler yapılabileceğini düşünüyoruz.

KAT SINIRLAMASI DÖNÜŞÜMÜ ZORLAŞTIRIYOR MU?

Tarihi ilçede kat sınırlaması kelam konusu. Vazifeye geldikten sonra plan notu getirdik. Böylece, birinci sefer beşerler meskenlerini yenileyip yapmaya başladılar. Plan notunda “kata kat imkanı” yani ek kat vermeden, mevcut konutun kat oranı kadar üretim müsaadesi tanınmıştı. Bu sayede Fatih’te son iki yılda bin 500 bağımsız kısmı kapsayan 200 bina yıkılıp yenilendi. 6 bin kişilik nüfus yenilenmiş konutlarına yerleşti. Ne yazık ki zelzeleden 15 gün evvel Kent Plancıları Odası plan notunu mahkemeye taşıdı. İdari Mahkeme’yi kazandık lakin İstinaf Mahkemesi’nde plan notu iptal edildi.

BUNDAN SONRA NE OLACAK?

İstinaf Mahkemesi’nde iptal kararına münasebet olarak plan notunun planlama unsurlarına uygun olmadığı münasebet gösterildi. Vatandaş; “Müsaade edin konutumuzu yıkıp, yine tıpkı kat oranında yapalım” diyor lakin iptal kararıyla bu insanların yeni, inançlı konutlarda oturmasına müdahale edemiyoruz. Fatih çok özel bir bölge ve tarihi sit alanı. Elbette her karışı korunmalı lakin insanlara yasal hakları korunarak eski konutların birebir kat ve metrekarede yapılmasına müsaade edilmeli. Diyelim beş kat on daireden oluşan eski bir konut var. Yasal binada on farklı tapu var lakin vatandaşa yıkıp yine yaptığında sekiz daire verebiliriz dediğinizde dönüşüme kimse yanaşmaz, yanaşmıyor da. Zati bu yüzden yıllardır kimse eski meskenini yıkıp yapmıyordu. Binalar yıkılıp yapılamadığından süreç içinde gitgide eskidi. Meğer çıkarttığımız plan notu hem ilçe belediyesi hem İBB Meclisi hem de Muhafaza Kurulu’ndan onaylanmıştı.

SİZCE KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ÖNÜNDEKİ ÖTEKİ MAHZURLAR NELER?

Kentsel dönüşüm süreci yahut afete hazırlık ortak fedakarlıkla olabilir. Son büyük zelzele felaketine kadar maalesef dönüşüm süreci birçok vakit zenginleşme aracı üzere görülüyordu. Vatandaş “Mümkünse 75 metrekare konutumuza, 75 metrekare sıfır mesken versin, hatta mümkünse bu metrekarenin de üzerine çıksın” diyordu. Üstüne üstlük bu türlü bir ortamda müteahhit de para kazanacak. Çok açık söylüyorum; dünyada bu türlü bir sistem yok. Daima şu örneği veriyorum; Bir otomobil aldınız kullandınız ve 50 yıl sonra devlete “Arabamı al, üzerine sıfır otomobil ver” diyorsunuz. 50 yıllık otomobilinizi değiştirmek istiyorsanız, ya üzerine para koyar sıfırını alır, ya da satar elinizdeki parayla uygun ve paranızın yettiği aracı alırsınız. Devletin 0.69’luk kredi imkanı çok olumlu ve âlâ bir oran. 75 metrekare meskeniniz var ve yenilemek istiyorsanız uzun vadeli çok düşük faizle taksit ödeyerek bu imkana kavuşma imkanı tanınmış oldu. Düşük faiz ve uzun vadeli krediyi ödemekten kaçınıyor yahut ödemekte zorlanıyorsanız o halde mevcut dairede oturmayacaksınız. “İlle de oturacağım” dediğinizde o vakit afet durumunda her türlü riskle karşı karşıya kalmanız da kaçınılmaz olacak.

Sayılarla Fatih

Yüzölçümü: 15 kilometrekare
Nüfus: 368 bin yerli nüfus, 40 bin yabancı toplam 408 bin
Konut sayısı: 120 bin

İlçede toplanma alanları kâfi mi?

“Sadece dört yılda ilçeye toplam 300 bin metrekare yeşil alan kattık. 892 bin metrekare yeşil alanın üzerine dört yılda, 300 bin metrekare toplanma alanı eklenmiş oldu. Fatih’te bir ilaç firmasını yıktık ve takas prosedürüyle yıkılan yeri ilçenin en büyük üçüncü yeşil alanı haline getirdik.”

‘Koşul ve sayılara nazaran planlama var’

Kentsel dönüşüm yahut zelzeleye hazırlık çalışmalarında ağır göçmen nüfusu da dikkate alınıyor mu?

“İlçe genelinde 120 bine yakın daire var. Toplam yerli nüfusumuz 368 bin. Göçmenlerle ilgili birinci ikametgah kapama kararı Fatih için verildi. Artık yabancı nüfus açısından 10. sıradaki ilçeyiz. Yabancı sayısının çok daha ağır ve kronik olduğu ilçeler mevcut. Fatihli hemşerilerimizin dışında yabancılarla toplam nüfusumuz 408 bin civarında. Planlamalar mevcut şart ve sayılara nazaran yapılıyor.”

Tarihi yapılar için nasıl bir yol haritası çizilecek?

‘‘İlçede 11 bin tarihi özelliği olan binamız var. Avantajımız tarihi meskenlerin üç katlı kagir ahşap konutlar olması. Birtakım tarihi özellikteki yapıların güçlendirilmesi ile ilgili vatandaşları teşvik ediyoruz. Bu mevzuda katettiğimiz aralık makûs değil fakat asıl zahmet 1999 öncesi yapılan binaların süratlice dönüştürülmesi.”

Desantralizasyon tahlil mü?

Fatih Belediye Lideri Turan, desantralizasyon yani bilakis göç yahut transfer denilen sistemin işleyişi hakkında şu bilgiler aktardı:

“Vakti vaktinde kentin donatı alanları üzerinde inşa edilen konut sayısı oranında Etraf Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan kent dışı, rezerv bölgelerde konut tahsisi yapılıyor. Bakanlık, ‘Vatandaşları ikna ederek, hak kaybı olmayacak biçimde kentin dış kısmına transfer edin, donatı alanlarını özgün işlevine dönüştürün’ diyor. Diyelim ki kent merkezinde donatı alanı üzerinde yapılmış konutunuz 1 milyon lira. Dairenizin kıymetine uygun bir daire veriliyor. Üzerine para almanız gerektiğinde artı ödeme yapılıyor. Şayet transfer edilecek daire artı değerdeyse 20 yıl taksitle sözgelimi 1 milyon liraya 100, 200 bin lira fiyat ödüyorsunuz.”

‘Çözüm aksine göç yahut transfer’

Fatih nüfus yoğunluğu olan bir ilçe. Bu yoğunluğun azaltılması bir tahlil olabilir mi?

Fatih sit alanı olduğu için nüfus artışına yol açacak imar artışı mümkün değil. Bu nedenle yapılacak tek şey mevcut insanların kat haklarını korumak. Fatih 15 kilometrekarelik bir alanı kapsayan ilçe ve kilometrekarede 27-28 bin kişi yaşıyor. Bizdeki nüfus yoğunluğuna sahip benzeri ilçelerde sağlıklı kent dokusunu oluşturmak için konutlar dönüştürülürken, bir taraftan da bilakis göç yahut transfer diyebileceğimiz uygulamaların hayata geçirilmesi gerekiyor. Bu sayede ilçe kent merkezlerinde planda okul, spor alanı, yeşil alan gözüken alanlardaki konutların kent dışındaki yeni rezerv alanlara transfer etme talihiniz oluyor. Nüfusu azaltma yoluyla kent içinde yeni alanlar açarak, merkezde kalan nüfusa daha konforlu hayat imkanı tanımış oluyorsunuz.

Bu uygulama için teşebbüsleriniz oldu mu?

TOKİ lideri olduğum periyot eski belediye liderimiz Mustafa Demir ile bir protokol imzaladık. İkitelli’de belirlenen rezerv alana, donatı alanları üzerinde bulunan 133 daireyi, vatandaşlarımızı ikna ederek taşıdık. Bu daireler yıkıldı ve yıkılan yerler yeşil alana dönüştürüldü. Bilakis göç yahut merkezden rezerv bölgelere transfer aslında istanbul’un kurtuluşudur. Kelamını ettiğim 133 daire yüklü olarak sur tabanındaki metruk yapı yahut gecekondulardı. Transfer edilen vatandaşlarımızın mülkiyet hakkı neyse bu imkanı tanıdık. Fiyatlandırma ve takas muahede yoluyla yapıldı. Para alması gerekene ödeme yapıldı, üzerine bir ölçü ödeme yapması gereken de taksitle ödemesini yaptı. Fatih’in zelzeleye dirençli bir kent olması yanı sıra; sıhhatsiz, donatı alanı, yeşil alanları eksik bir kent hüvviyetinden çıkarılması gerekiyor. Kamulaştırma yoluyla tıpkı 133 dairenin taşınması üzere Bakanlığımızdan yeni transfer imkanı sağlayacak rezerv konutlar bekliyoruz. Rezerv konutlara transfer yapmak suretiyle yaşanabilir bir kent yaratma peşindeyiz. Sur tabanında geçmişte bir sürü yapı stoğu varken artık yeşil bir bant oluşturulmuş durumda. Gidenler düzgün konutlara, kalanlar da yeşil alanlara kavuştu.

YARIN: Beyoğlu