Yargıtay’dan kiracı ve konut sahiplerini ilgilendiren emsal karar

İçtihat Bülteni’nden edinilen bilgiye nazaran, davacı; 2019 tarihli ve on yıl müddetli mukavele ile davalıya ilişkin taşınmazda kiracı olduğunu, mukavelede kiralananın düğün salonu olarak kullanılacağının ve öbür gayeyle tasarruf edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, ülkemizde de artan Covid-19 salgını sebebiyle pek çok toplu tertibin iptal edilmesi, kamu kurumlarında acil işler dışında faaliyetin askıya alınması ve 16 Mart 2020 tarihinden itibaren tüm vilayetlerde düğün ve nişan salonları faaliyetlerinin durdurulması sonucunda, 17 Mart 2020 tarihli ihtarname ile faaliyete tekrar müsaade verilene kadar kira ödemesi yapamayacağını davalıya bildirdiğini, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren belirlenen kurallara uyulma kuralı ile faaliyete müsaade verilmesine karşın, alınan tedbirlerin düğün aktifliklerine iştirakçi sayısını, kiralananın kullanabileceği alanı ve münasebetiyle kiralanandan beklediği faydayı önemli formda düşüreceğini, böylelikle başlangıçta var olan edimler istikrarının aleyhine bozulduğunu ileri sürerek; aylık net 62 bin 573 lira 50 kuruş olan kira bedelinin 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 30 bin liraya uyarlanmasına karar verilmesini talep etti.

Davalı; kira mukavelesinde uyarlama talep edilmeyeceğinin, hatta zorlayıcı sebep halinde kiralanan kullanılmasa dahi kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu nedenle kiracının Covid-19 salgını nedeniyle müşterilerinin azaldığı gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanmasını talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istedi.

İLK DERECE MAHKEMESİ UYARLAMA TALEBİNİ KISMEN KABUL ETTİ

İlk Derece Mahkemesince; kira kontratında olumsuz uyarlama kaydı bulunmasına karşın tekrar de kira mukavelesinin değişen kaidelere nazaran uyarlanmasının Yargıtay içtihatlarında da kabul gördüğü, 2020 yılı Mart ayından beri dünya çapında yaşanan salgın hastalığın toplumsal dengeyi etkilediği, bu salgın hastalığın öngörülebilir nitelikte olmadığı, düğün salonlarının çalışmasına resmi kararlarla orta verildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. hususunda uyarlama için öngörülen kaidelerin oluştuğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne karar verildi.
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvuruldu.

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ DAVAYI REDDETTİ

Bölge Adliye Mahkemesince, davaya mevzu 2019 başlangıç tarihli ve on yıl vadeli kira mukavelesinin (1.3.) unsurunda; kiracının her ne sebeple olursa olsun kira mukavelesi devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğinin belirtildiği ve 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 12. unsuru mucibince tacir sıfatını taşıyan davacının basiretli davranması gerektiği, kira kontratındaki açık kararlar karşısında davacı kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteyemeyeceği, Birinci Derece Mahkemesince kira bedelinden indirim yapılmasının gerçek olmadığı gerekçesiyle; davacının istinaf müracaatının temelden reddine, davalının istinaf müracaatının kabulü ile Birinci Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın ve ihtiyati önlem isteminin reddine karar verildi. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edildi.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ DAVACI KİRACIYI HAKLI BULDU

Dosyayı ele alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bozma ilâmında şu tabirlere yer verdi:

“Söz konusu kontrat kararları birlikte değerlendirildiğinde; kiraya verenin, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmasa dahi kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getireceğine ait kararlar ile 6098 sayılı Kanun’un 301. unsurunun emredici kararı, davacı kiracı aleyhine (davalı kiraya veren lehine) değiştirilmiştir. Münasebetiyle kontratın anılan bu kararları, birebir Kanun’un 27. unsuru uyarınca kesin olarak geçersizdir. Başka taraftan, bu kararların geçersiz olması, mukavelenin öbür kararlarını etkilememektedir. Hal bu türlü olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira mukavelesinde yer alan, kiraya verenin, kiralananı mukavelede kararlaştırılan kullanım gayesine elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair kararların geçersiz olduğu; Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle alınan idari yasak ve önlemlerin faal olduğu periyotla sonlu olmak üzere, davacı kiracının 6098 sayılı Kanun’un 138. hususu uyarınca uyarlamaya dayalı olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta haklı bulunduğu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçekleştirilmesi gerekirken; yanılgılı kıymetlendirme ile Birinci Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiş olması hakikat görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”