Yüzde 25 artırım hududu yine uzatılıyor! Ortadaki fark 4 katına çıktı
Milliyet.com.tr/ Yüzde 25 artırım sonu tekrar uzatılıyor. Pekala piyasada son durum ne? Kira fiyatları ne vakit olağanlaşır? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye anlattı. Özelmacıklı açıklamasında şu sözleri kullandı:
“11 Haziran 2022 tarihinden başlayan ve şu anki düzenlemeye nazaran 1 Temmuz 2023 tarihinde sona erecek olan yüzde 25 kira sınırlaması yenilenen kira kontratlarında yasal olarak esasen uygulanabilir durumdadır.
‘YÜZDE 25 ARTIRARAK YENİLEYEBİLİRLER’
Bu çerçevede kiracılar kira kontratlarındaki artış unsurunu kira artış vakti geldiğinde yüzde 25 olarak yaparak kira kontratlarını yenileyebilirler.
İŞTE KİRACILARIN TAHLİYE EDİLMESİNE NEDEN OLAN SEBEPLER
Eğer kira kontratlarını feshetmeye neden olacak farklı nedenler kelam hususuysa, mevzuyla ilgili tahliye taahhütnamesi verilmesi, taşınmazın satılması durumunda yeni alan malikin muhtaçlığı, taşınmazın kapsamlı tamiratı üzere nedenler kelam konusu olursa kiracı kiraladığı yeri tahliye etmekte yükümlüdür.
‘İŞ YERİNDE KİRALAR YÜZDE 70 DÜZEYLERİNDE UYGULANIYOR’
Açıklanan enflasyon bilgilerine nazaran olağanda kira artışlarının bu sınırlama dışında yüzde 70 düzeyinde uygulanması gerekiyordu. Yapılan düzenleme konutla ilgili kira kontratlarında geçerliyken, iş yerlerinde artışlar bu yüzde 70 düzeylerinde şu anda zati uygulanıyor.
‘MAL SAHİPLERİ MAĞDUR EDİLMEMELİ’
Yapılan açıklamalar çerçevesinde müddetin uzatılıp uzatılmayacağına ait durumun tekrar değerlendirileceğini düşünüyorum. Kesin uzatılır diye bir açıklama yok. Bu noktada mal sahiplerinin de mağdur edilmemesi gerekir.
Bu açıdan ülkemizin kira paha haritası ve kira kontratlarının e-Devlet’e entegrasyonunun çok daha değerli başlıklar olması gerektiğini değerlendiriyorum.
‘ARABULUCULUK UYUŞMAZLIKLARA MERHEM OLACAK’
Bu artışla alakalı bilhassa eylül ayında devreye girecek olan zarurî arabuluculuk uygulaması nispeten uyuşmazlıklara bir merhem olabilecek.
‘DAİRE SAHİPLERİ GÜNLÜK KİRALAMA YOLUNA GİDECEK’
Özellikle daire sahipleri boş meskenlerini uzun vadede kiraya vermek yerine günlük kiralık platformlar üzerinden daha kısa müddet ile kiralık olarak verme yoluna gidecektir.
Bu durum bilhassa kentsel dönüşüm sürecinde verilen takviyelerle inşaat sürecinin hızlanacağı yerlerde kiralık daire bulmayı daha da zorlaştıracak. Barınma muhtaçlığını sınır safhaya çıkaracaktır.
‘KİRALIK DAİRE TALEBİ ARTACAK’
Bayram sonrası başlayan evlenme hareketliliği ve depremzedelerin Kredi Yurtlar Kurumu’ndan ve ilgili barınma bölgelerinden ayrılması ile birlikte öğrencilerin kiralık daire gereksinimlerinin yeni devirde başlayacak olması kiralık daire talebini önümüzdeki aylarda daha da artıracaktır.
‘BİZ DÜZENLEMENİN YÜZDE 50 OLMASINI BEKLERDİK’
Bizler düzenlemenin daha makul bir üst hudut ile yapılmasını örneğin yüzde 50 üzere yahut en azından iktisadın gerçeğini yansıtacak formda TÜFE’nin son 12 ay ortalaması üzerinde olmasını beklerdik.
KİRACILAR NE YAPMALI?
Kiracılar açısından durum yasal olarak onlara verilen hakkı kullanma ile ilgili imkanlarıdır. Bu çerçevede 1 Temmuz 2023’e kadar olacak yeni artışlarını yüzde 25 üzerinden yapıp kiraladıkları yerde taşınmazları kullanmaya devam etmeleri hukuksal bir haktır.
‘KİRACILAR YÜKSEK DÜZEYE İSTEK GÖSTERİYOR, ORTADAKİ FARK 4 KATINA ÇIKTI’
Birçok kiracı mal sahipleri ile anlaşarak kiralarının daha yüksek bir düzeyde olmasına istek gösteriyorlar. Zira yine rastgele bir mesken aramaları onlara en az İstanbul için yıllık 60-70 bin TL civarında maliyet gerektiriyor. Bu nedenle yeni konutta de bulacakları kira bedeli tahminen oturdukları konuttaki kiranın en azından 3-4 katı oluyor.
Bu açıdan baktığımızda kiracıların da her vakit yüzde 25 hududuna uyma konusunda hemfikir olduğunu söylemek mümkün değil. Bu sınırlama mal sahipleri ve kiracı uyuşmazlıklarını çizgi safhaya getirdi ki çok sayıda dava açıldı.
‘GAYRİMENKUL YATIRIM ARACI OLARAK ÇOK DEĞERLENDİRİLMEZ’
Bakan Kurum’un şu açıklaması değerliydi. Biz konutu yatırım aracı olmaktan çıkaracağız formunda bir yorumu vardı. Aslında konut gerek ödenen vergiler gerekse oluşturduğu tadilat ve bakım muhtaçlığı, gerekse de çok uzun süren amortisman müddeti nedeniyle esasen bir yatırım aracı olarak gayrimenkul piyasasında çok kıymetlendirilmez.
GAYRİMENKULDE EN AVANTAJLI YATIRIM HANGİSİ?
Son devirde yalnızca artan fiyatların tesiri gayrimenkulde daha çok hissedildi. Öbür yatırım araçlarının yıllardır kazandırdığını gayrimenkul son 2 yılda sahiplerine kazandırdı. Yatırım için aslında düşünülen gayrimenkulde arsa, arazi ve gelir getirmesi avantajı ile iş yerleridir.
Türkiye’de konut sahipliği sayısı yüzde 60 düzeyindedir. Bunun daha üst çıkarmak yap-kirala-devret modeli ile özel bölüme konut yaptırmak, barınma hedefli süratli konut üretimi üzere başlıklara siyaset manasında öncelik verilmelidir.
FİYATLAR NE VAKİT OLAĞANLAŞIR?
Gayrimenkul kira fiyatlarında olağanlaşmanın 2025 sonuna kadar olması çok mümkün gözükmüyor. 250 bin konutun teslimi için aslında ortalama 18 aylık bir müddet gerekiyor. Bununla birlikte bugün projesi başlatılan kentsel dönüşüm çerçevesinde yalnızca İstanbul’da 200 bin bağımsız kısmın yerinde yıkılıp dönüştürülmesiyle ilgili bir proje var. Ancak bunu karşılayacak kiralık konut yok.
Özellikle bizlerin süreksiz barınma gereksinimini karşılayacak büyük merkezlere gereksinimimiz var. Lakin doldur boşalt usulü ile kullanım emelli olarak, yalnızca kiralık gereksinimini karşılamaya yönelik bu bölgeler konut gereksinimini nispeten karşılayabilir.
‘İSTANBUL’DA METREKARESİ 130 LİRA’
Kentsel dönüşümdeki bu ataklar ve kira dayanaklarının artırılmasıyla kira fiyatlarının üst istikametli bilhassa yeni binalarda seyredeceğini söylemek mümkün. Sonlu bir arz var. Bu çerçevede İstanbul’da kira fiyatlarının ortalama metrekare başına 130 TL düzeylerinde olduğunu görüyoruz.
Bu açıdan baktığımızda gerek kentsel dönüşüm gerekse de yurt içi göç, depremzedelerin ilgisi, bu nedenle İstanbul’da kira fiyatları yeni binalarda artmaya devam edecektir.”